Hoje, durante a minha corrida matinal, meu colega de esteira me perguntava acerca de algumas operações da Bloxs.
Ele ficou bem curioso sobre nossas iniciativas com MOTEIS, achando bastante excêntrico as oportunidades nesse segmento.
Parei a corrida, passei a caminhar e comecei a contar uma história para ele que quero compartilhar com vocês.
O ano era 2012. Os Fundos Imobiliários ganham tração da bolsa de valores em um movimento que se iniciou com operações de Built to Suit e Sale Lease Back capitaneado por grandes bancos que buscavam – a época – vender as suas agências próprias para investidores em troca de contratos de longo prazo.
Eu, ainda como diretor de expansão e novos negócios da saudosa FuturaInvest DTVM, recebi pelo nosso formulário de contatos um e-mail no mínimo inusitado.
O email falava da intenção de montar um Fundo de Investimento Imobiliário para aquisição e operação de MOTEIS pelo Brasil e trazia dados muito consistentes sobre o setor, potencial de crescimento e oportunidades.
Tenho como costume, valorizar o tempo das pessoas, principalmente, de empreendedores obstinados e que acreditam em seus negócios.
Não sei dizer o que, nem como, mas parece que as palavras escritas por aqueles que são “fazedores de verdade” carregam consigo uma energia diferente. As letras saltam a tela e conseguem transmitir a vontade de fazer acontecer.
Passei a mão no telefone e liguei para o remetente.
Do outro lado, atendeu um rapaz que, após nos identificarmos, começou dizendo:
– “Eu nasci dentro de um Motel na região de Santa Maria/RS, sabia?”
– Eu ri alto.
Seguimos o nosso papo e, por mais de 20 minutos, ininterruptamente ele me deu uma aula sobre a motelaria no Brasil e no mundo, dizendo que o segmento é muito fragmentado, com equipamentos espalhados, com uma gestão normalmente familiar e sem profissionalismo e, que com padronização e uma mudança cultural que estava por ocorrer, o potencial era evidente.
Falamos sobre a possibilidade do FII e decidimos evoluir nossas conversas.
Assim conheci o Vinícius Roveda, CEO da ZEAX, que opera a rede DROPS de Motéis.
Se eu tivesse ignorado aquele e-mail certamente as coisas seriam diferentes.
Dias depois recebi o e-mail abaixo:
Obstinado.
Focado.
Nos encontramos em São Paulo e falamos com alguns investidores, fizemos mais umas 5 reuniões entre São Paulo, Porto Alegre e Curitiba, mas infelizmente o FII não evoluiu.
De fato, os equipamentos moteleiros no Brasil ficam em localizações privilegiadas, já que são antigos e foram construídos em vetores de crescimento das grandes cidades, o que torna o valor do Real Estate muito alto e na maioria dos casos inviabiliza a operação.
O tempo passou, muita coisa evoluiu.
Do nosso lado, seguimos crescendo a FuturaInvest DTVM no segmento Wealth Management, fizemos uma JV com um player internacional e o resto é história (…)
Já em uma nova fase, liderando a Bloxs, uma fintech de investimentos alternativos me peguei um dia pensando naquela operação.
Liguei para o Vinicius. Me atender na hora.
– Fala, Vini. Tudo bem? Ainda está na indústria do SEXO?
Ele riu, mas com muita educação me corrigiu, imediatamente, dizendo que a indústria é na verdade a do entretenimento e da experiência.
– É mesmo?
Perguntei.
– Sim. Foi-se o tempo que motel era coisa de amantes, hoje são muito frequentados por casais estáveis e também por hóspedes passantes.
Seguimos nosso papo e ficou evidente que – como previsto, o mercado havia mudado.
Foi quando contei sobre a Bloxs e como eu havia pensado na possibilidade de estruturar uma operação para a expansão da rede DROPS, que naquela altura já estava com diversas unidades operacionais com um sólido track record.
Evoluímos na hora.
Debatemos a melhor estrutura e chegamos a um formato ideal de operação, totalmente GANHA-GANHA para o investidor e para o DROPS, com foco no arrendamento de unidades moteleiras com alto potencial de alavancagem operacional após o retrofit imobiliária, reposicionamento como DROPS e implantação da EXPERIÊNCIA do consumidor.
E assim, em AGOSTO/2019, fizemos a nossa primeira operação, 7 anos depois daquela primeira conversa.
O Drops Brasília foi um sucesso de captação e em uma semana foram captados R$ 1.2M, com 61 investidores.
SUCESSO! Agora o nome do jogo era EXECUÇÃO.
O Vinicius sabia disso e eu não tinha a menor dúvida que seria moleza, afinal, o camarada é skin in the game, colocou outros R$ 1M em capital próprio e estava preparado. Ele nasceu no Motel lembra?
Dito e certo.
A operação segue a todo vapor e os investidores seguem felizes recebendo o retorno projetado rigorosamente em dia, com total transparência e uma governança digna de empresas de capital aberto.
Duvida? Confira você mesmo a evolução do projeto aqui!
Depois disso, já foram outras tantas operações. Eu (é claro) sou investidor em todas elas como podem ver abaixo.
O nosso negócio por aqui é mais do que financeiro.
Às vezes, os projetos que analisamos chegam com números perfeitos, estudos robustos, mas emperram no EMPREENDEDOR.
Tem que ter brilho nos olhos, tem que matar no peito e ter capacidade de execução. Não à toa que negamos em nossas análises cerca de 95% dos projetos que chegam.
SIM! SOMOS CHATOS PARA CACETE.
Seguimos uma lógica de análise TOP DOWN, onde partimos de uma tese MACRO, olhamos os números, o empreendedor, o crédito, etc.
Depois de toda essa história, passaram-se 20 minutos e o colega da esteira do lado, ainda caminhando, sacou o celular entrou na plataforma e fez uma reserva na operação DROPS MOTEL VALE DOS SINOS.
Mais do que investimentos alternativos, nossa missão é encontrar e apoiar empreendedores com SANGUE NOS OLHOS por todo o Brasil, dando acesso e oportunidade para eles alavancarem seus projetos, tendo a nossa plataforma como a porta de entrada para o Mercado de Capitais.
Fiquei feliz, voltei a correr e resolvi compartilhar isso com vocês.
#SEXTOU
Um abraço,
Felipe Souto
