Pro-soluto e pro-solvendo são dois conceitos muito importantes para quem planeja adquirir ou já está negociando a compra de um imóvel na planta junto a uma incorporadora.
Basicamente, essas duas expressões se referem à natureza de uma nota promissória, que é uma promessa de pagamento de uma dívida, conforme as cláusulas acordadas entre as partes.
É muito comum que, para aprovar um financiamento imobiliário, as instituições financeiras cubram apenas uma parte do valor da unidade, geralmente 70% do preço do bem.
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Com isso, o valor restante precisa ser arcado por quem está fazendo a aquisição. Ocorre que muitas pessoas não dispõem desse dinheiro para dar de entrada à vista. Assim, as incorporadoras podem facilitar o pagamento residual através das chamadas notas promissórias pro-soluto ou pro-solvendo.
Neste artigo, vamos explicar em detalhes o que quer dizer cada um desses conceitos, para que você faça uma compra consciente do seu imóvel, sabendo todas as obrigações que precisam ser cumpridas.
Confira a seguir os tópicos que vamos abordar a partir de agora:
- Relação entre pro-soluto, pro-solvendo e financiamento imobiliário
- O que é uma nota promissória pro-soluto?
- Como calcular pro-soluto?
- O que é natureza pro-soluto?
- O que é responsabilidade pro-soluto?
- O que é uma nota promissória pro-solvendo?
- Qual é a diferença entre pro-soluto e pro-solvendo?
- O que é pro-soluto na construção civil?
- O que é escritura vinculada?
- Como emitir uma nota promissória?
Relação entre pro-soluto, pro-solvendo e financiamento imobiliário
Como muitas pessoas não dispõem do valor total da entrada, as incorporadoras, para não perder a venda, facilitam o pagamento inicial de forma parcelada, com juros, o que é feito por meio de notas promissórias.
As notas promissórias usadas pelas incorporadoras para facilitar o pagamento do saldo residual não coberto pelo financiamento podem ser de dois tipos, como veremos a seguir..
O que é uma nota promissória pro-soluto?
É uma promessa de pagamento de uma dívida imobiliária junto a uma incorporadora, em que a propriedade do imóvel é transmitida para o cliente, sem possibilidade de cancelamento da negociação.
A título de curiosidade, “pro-soluto” é uma expressão em latim que significa “vale como pagamento”.

No entanto, mesmo com a titularidade do imóvel, o comprador ainda tem uma dívida a ser paga à incorporadora que está levantando o empreendimento. Em caso de inadimplência, é possível que haja a cobrança da dívida na justiça.
O que é uma nota promissória?
É um documento contratual que representa uma promessa de pagamento futuro de uma dívida, conforme as condições definidas entre as partes envolvidas na negociação, como parcelas, juros e prazo.
No caso de uma negociação imobiliária, a nota promissória costuma ser utilizada no Compromisso de Compra e Venda pelas incorporadoras para vender as unidades de um empreendimento, quando os clientes não possuem dinheiro suficiente para saldar o valor não financiado pelo banco, mesmo dando uma entrada.
O pagamento da entrada é importante, pois os bancos geralmente só aprovam o financiamento de uma parte do valor nominal do imóvel. O mais comum é que as instituições financeiras forneçam apenas 70% do crédito para a aquisição do bem.
Esse saldo residual de 30%, muitas vezes cobrado na entrada, precisa ser pago por quem está fazendo a aquisição da unidade habitacional junto à incorporadora.
Como calcular pro-soluto?
O cálculo depende do saldo residual não coberto pelo financiamento imobiliário, valor da entrada e juros aplicado sobre a dívida.
Assim, por exemplo, se você adquiriu um imóvel na planta por R$ 500 mil, com uma entrada de R$ 100 mil e um financiamento de R$ 350 mil (70% do valor nominal da unidade), restaria um saldo de R$ 50 mil, cujo pagamento a incorporadora pode facilitar por meio de uma nota promissória.
Por ser um crédito imobiliário, a nota promissória em geral prevê a cobrança de juros sobre o pagamento a prazo. Por isso, o cálculo da dívida total também deve levar em consideração esse fator.
Assim, para calculá-lo, a fórmula é a seguinte:
(Valor nominal do imóvel) – (Entrada) – (Valor financiado)
O que é natureza pro-soluto?
Em uma negociação imobiliária com nota promissória, há um débito pendente, que será quitado posteriormente, o que não inviabiliza o fechamento do negócio.
Por isso, ao contrário do que muitos dizem por aí, esse tipo de acordo não significa que a dívida do imóvel está resolvida. Significa apenas que o acordo tem caráter definitivo, sem possibilidade de cancelamento, mesmo que o contrato seja eventualmente descumprido, o que deverá ser resolvido na justiça.
O que é responsabilidade pro-soluto?
Quando o imóvel é adquirido em caráter definitivo, o acordo não pode ser desfeito, mesmo em caso de inadimplência, isto é, descumprimento das cláusulas previstas de pagamento.
Nesse caso, a dívida será cobrada por meio de um processo judicial e, em tese, envolverá todos os bens do devedor, e não apenas o imóvel em questão.
Caso diferente acontece com a nota promissória pro-solvendo, como veremos a seguir.
O que é uma nota promissória pro-solvendo?
Na compra de imóvel, trata-se de uma promessa de pagamento de uma dívida junto a uma incorporadora, em que a negociação pode ser desfeita em caso de inadimplência.
A título de curiosidade, a expressão “pro solvendo” vem do latim e significa “dívida a ser paga ou resolvida”.
Dessa forma, o negócio é condicionado ao pagamento da dívida nos termos previstos no contrato. Caso contrário, a negociação poderá ser desfeita, com a entrega do imóvel e possível devolução de parte do dinheiro pago.
A escritura, nesse caso, terá uma cláusula expressa dizendo que o negócio só será dado como concluído após o pagamento total da dívida contraída pela nota promissória pro-solvendo.
Em caso de inadimplência, a escritura perderá seu valor, e o imóvel deverá ser devolvido à incorporadora.
Qual é a diferença entre pro-soluto e pro-solvendo?
No mercado imobiliário, a diferença está na condição estabelecida para a conclusão da compra de uma unidade habitacional ou comercial.
No caso de um imóvel adquirido na planta, é possível que, mesmo com uma entrada e o financiamento de parte do valor nominal da unidade, ainda reste um saldo a ser quitado junto à incorporadora.
Esse saldo pode ser pago por meio de uma nota promissória de natureza pro-soluto ou pro-solvendo.
No primeiro caso, o negócio é dado como concluído na assinatura do contrato de compra, não podendo ser desfeito, mesmo em caso de inadimplência de quem comprou.
No segundo caso, a conclusão do negócio é condicionada à quitação da dívida residual por completo; caso contrário, a aquisição será desfeita, e o imóvel deverá ser devolvido à incorporadora.
Essas condições deverão estar expressas na escritura do imóvel.
O que é pro-soluto na construção civil?
No caso da aquisição de um imóvel, é possível que ainda reste um saldo a ser quitado mesmo após uma entrada e a aprovação do financiamento de parte do valor da unidade.
Esse saldo residual costuma ser pago por meio de uma nota promissória emitida pela incorporadora ou construtora, com cobrança de juros.
No caso de uma nota pro-soluto, o negócio é dado como definitivo, não sendo possível desfazê-lo, ainda que a pessoa que comprou o imóvel fique inadimplente, isto é, deixe de cumprir suas obrigações contratuais.
Nesse caso, a cobrança da dívida deverá ser feita na justiça e, em tese, envolverá todo o patrimônio do devedor, e não apenas o imóvel em questão.
O que é escritura vinculada?
É uma escritura cuja validade está vinculada ao pagamento de uma dívida do imóvel, geralmente associada a uma nota promissória pro-solvendo.
Algumas incorporadoras facilitam o pagamento de imóveis adquiridos na planta, quando a entrada e o financiamento não são suficientes para cobrir seu valor total.
Com isso, na escritura do imóvel e no Contrato de Compromisso de Compra e Venda consta uma cláusula vinculativa, informando que, em caso de inadimplência, o negócio pode ser desfeito, e a unidade habitacional deverá ser devolvida.
Como emitir uma nota promissória?
Para facilitar a venda de unidades na planta, muitas incorporadoras facilitam o pagamento durante o período de obras, quando os clientes não possuem recursos suficientes para cobrir o valor de entrada.
Ocorre que os bancos que oferecem crédito imobiliário cobrem apenas uma parte do valor nominal dos imóveis, geralmente 70%. Os 30% restantes, referentes ao valor de entrada, precisam ser cobertos por quem faz a aquisição.
É comum, no entanto, que muitos clientes não disponham do valor total de entrada. Nesse caso, algumas incorporadoras permitem o pagamento do saldo remanescente através de uma nota promissória, que pode ser pro-soluto ou pro-solvendo.
No primeiro caso, o negócio é dado como definitivo, não podendo ser desfeito posteriormente, em caso de inadimplência. No segundo, há uma previsão contratual dizendo que, se a dívida não for quitada, o negócio poderá ser desfeito, com a devolução do imóvel.
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