Com foco na construção de loteamentos e expansão urbana, a Setier iniciou suas operações no sul de Minas Gerais ainda com o nome Setha e rapidamente se tornou um player dominante na região.
Foi em 2011, na pequena cidade de São Gonçalo de Sapucaí, que a empresa foi fundada com a ambição de ser referência em técnica, qualidade e, principalmente, ética na relação com seus parceiros e clientes.
Para ampliar seu impacto na construção civil e incorporação imobiliária em seu perímetro de atuação, a Setier logo percebeu que seria necessário diversificar suas fontes de captação e atrair investidores para o seu negócio.
Foi com essa mentalidade que a companhia buscou a Bloxs em 2021 para estruturar uma operação de equity em um projeto built to suit para uma das maiores redes varejistas de Minas, a rede Supermercados BH.
A operação foi um sucesso e conseguiu atrair 78 investidores em um contrato de investimento coletivo que levantou R$ 1,5 milhão em pouco tempo e entregou uma rentabilidade muito acima da prevista inicialmente.
Neste artigo, vamos entender melhor a trajetória da Setier Empreendimentos Imobiliários até o mercado de capitais e sua história de sucesso desde um pequeno terreno até alcançar um patrimônio líquido de mais de R$ 5 milhões atualmente.
Os tópicos que vamos abordar são os seguintes:
De um pequeno terreno a valuation multimilionário: conheça a trajetória da Setier
Projetos criteriosamente selecionados, entregues com qualidade, dentro do prazo e do orçamento previsto, essa é a forma como a Setier ficou conhecida na região de São Gonçalo do Sapucaí, uma pequena cidade do sul de Minas Gerais.
Graças à sua localização estratégica às margens da rodovia Fernão Dias, que liga a capital paulista a Belo Horizonte, o município ganhou fama por ser um dos principais polos turísticos do sul mineiro para visitantes que desejam conhecer a Serra da Mantiqueira e o Parque Ecológico Municipal.
A demanda por obras públicas e loteamentos comerciais e residenciais logo começou a crescer, e a Setier enxergou nessa oportunidade a chance de se expandir e conquistar novos clientes.
Foi assim que a pequena loteadora fechou seus primeiros contratos com empresas, construindo edifícios públicos, realizando obras de pavimentação asfáltica, implantação de redes de água e esgoto, além da urbanização e revitalização de praças e pontos turísticos.
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Desafios para o crescimento
Esse crescimento, no entanto, também trouxe novos desafios, com a necessidade de complementar o funding dos empreendimentos com novas fontes de recursos, a fim de reduzir a dependência ao crédito bancário caro e escasso.
Depois de atingir um valor geral de vendas (VGV) de quase R$ 40 milhões em 10 anos, a Setier acelerou o lançamento de novos empreendimentos nos últimos anos, principalmente na cidade de Pouso Alegre, somando um VGV esperado de cerca de R$ 100 milhões, além de um land banking de mais de R$ 5 milhões.
Busca de novas fontes de captação
Foi com esse background que a Setier buscou a Bloxs para estruturar uma operação de equity via contrato de investimento coletivo, a fim de concluir a construção de uma nova loja da rede Supermercados BH na cidade de São Gonçalo do Sapucaí.
Com um capex de R$ 6 milhões, dos quais R$ 1,5 milhão viria de investidores na plataforma de crowdfunding da Bloxs, a operação Setier BTS Supermercado foi um sucesso, principalmente em vista da solidez da companhia e das garantias oferecidas, principalmente um contrato de aluguel atípico assinado pelo período de 20 anos.
Como explica Lucas Megale, empreendedor à frente do projeto:
Em nossa primeira captação no mercado com o apoio da Bloxs, buscamos financiar a conclusão das obras de um empreendimento feito sob medida para um grande varejista, oferecendo ao investidor a possibilidade de ter na carteira um ativo gerador de renda, já que o projeto envolvia não apenas a instalação de um supermercado, mas também a geração de receita com o aluguel de outras lojas dentro das instalações.
O projeto Setier BTS Supermercado
O projeto Setier BTS Supermercado foi idealizado com a visão de promover a expansão urbana e melhorar a qualidade de vida das pessoas em São Gonçalo do Sapucaí. A Setier havia lançado três empreendimentos na mesma região, criando bairros de qualidade, mas identificou uma necessidade não atendida na área.
Nas palavras de Lucas Megale:
A inspiração para o projeto veio da observação de que a cidade carecia de um centro comercial que pudesse atender às necessidades da comunidade local. Em particular, havia uma demanda clara por um novo supermercado, uma vez que os existentes estavam superlotados.
Megale também esclarece que a oportunidade surgiu quando a rede Supermercados BH começou a expandir suas operações na cidade.
“A Setier entendeu que poderia atender a essa demanda” – explica – “e, ao mesmo tempo, impulsionar o desenvolvimento dos bairros que eles estavam construindo na cidade”. Com isso, os executivos da Setier se aproximaram da direção da rede varejista e alinharam a construção de uma nova loja para atender à demanda e viabilizar a criação desse centro comercial.
Dessa forma, o projeto Setier BTS Supermercado foi concebido não apenas como uma oportunidade de negócio, mas também como parte de uma estratégia maior de desenvolvimento urbano, em atenção às necessidades dos moradores da cidade. E isso envolvia não apenas com um supermercado, mas também com outros comércios e serviços que agregassem valor à comunidade.
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Segredo para o sucesso da captação
Antes do projeto Setier BTS Supermercado estruturado pela Bloxs, a empresa realizava seus empreendimentos sempre com capital próprio.
Devido à envergadura do novo empreendimento e aos compromissos contratuais envolvidos, como prazo e orçamento, a empresa decidiu diversificar as fontes de funding para atingir um mix ideal de recursos que viabilizassem a obra conforme o previsto. Segundo Megale:
Conversamos com outros financiadores. Este projeto teve captação via Bloxs, mas também obtivemos um crédito bancário. Além disso, tivemos conversas com outros bancos, family offices e securitizadoras. Decidimos que a combinação entre financiamento bancário de capital de giro, tomado pela controladora e não pela SPE, e a captação via crowdfunding era a opção que melhor se adequava em termos de retorno esperado, tipo de garantia, valor pretendido de captação e custos operacionais.
Megale explica que o sucesso da operação se deveu, principalmente, ao compromisso da empresa em entregar resultados acima das expectativas dos investidores, a fim de manter as portas do mercado sempre abertas para novas oportunidades.
A oferta Setier BTS Supermercado foi estruturada em um título de crédito de 24 meses, conversível em participação no projeto, o que permitiria mitigar os riscos de implantação do empreendimento para os investidores.
Operação aumenta visibilidade da Setier no mercado
O empreendedor conta que chegou até a Bloxs através de uma palestra na Associação dos Desenvolvedores Imobiliários e Turísticos do Brasil (ADIT), na qual foram abordadas fontes de financiamento para projetos imobiliários. Um dos palestrantes citou a plataforma de crowdfunding da Bloxs como uma boa opção para empresas de pequeno porte que desejam crescer com a entrada de novos investidores e seus empreendimentos.
Nossa experiência com a Bloxs foi muito positiva. Somos uma empresa pequena, começando, e muitas vezes o mercado não se interessa por captação de valores baixos. A Bloxs, por sua vez, demonstrou interesse e possui um DNA muito semelhante ao nosso, sendo uma empresa jovem e composta por pessoas jovens. A comunicação foi direta, objetiva e descomplicada. Portanto, foi muito tranquilo trabalhar com a Bloxs na estruturação do financiamento. Claro, o projeto precisava ser sólido e consistente, mas a experiência foi excelente. Além disso, após a captação com a Bloxs, recebemos ligações de pessoas de várias regiões do país interessadas em conhecer a empresa e os detalhes do projeto. Isso elevou nossa visibilidade no mercado.
Por que a Bloxs selecionou esse projeto?
Ao falar sobre os critérios utilizados para selecionar a Setier para uma oferta na Bloxs, Felipe Souto, CEO da Bloxs, explicou o seguinte:
Selecionamos esse empreendedor por seu histórico de execução e capacidade comprovada de realizar projetos desse tipo. A sólida condição financeira da companhia também contribuiu na análise, já que possuía ativos muito superiores à captação pretendida. Também nos preocupamos em proteger os investidores com um título de crédito durante a fase de implantação e possibilidade de conversão em equity durante a fase de operação. O resultado ficou acima das expectativas, já que os investidores alcançaram uma rentabilidade muito superior à estimada.
Outro ponto importante para a seleção da proposta da Setier foi o chamado “skin in the game”, já que a empresa estava comprometida e arriscada na operação, garantindo o melhor alinhamento de interesses com os investidores.
Rentabilidade acima das expectativas
Com uma taxa interna de retorno (TIR) prevista era de 14,7% ao ano e distribuição de resultados a cada três meses, a operação foi um enorme sucesso, ao gerar um retorno de 26,27% ao ano aos investidores, graças à venda do empreendimento para o locatário.
Como o imóvel foi concebido e levantado de acordo com as necessidades operacionais da empresa locatária, em um contrato atípico de aluguel, era mais do que razoável que a venda do imóvel pudesse gerar um upside na rentabilidade para os investidores, o que, de fato, acabou ocorrendo e gerou um retorno bem acima da média de outras aplicações no período.
Com uma área construída de mais de 5.500 m2 e uma área locável de 3.008 m2, o projeto previa ainda 126 vagas de estacionamento, das quais 73 eram cobertas.
Outro atrativo inicial da oferta era o seu duration longo, capaz de gerar uma renda recorrente de 20 anos, com uma taxa de retorno de quase 15% ao ano. Isso conseguiu atrair investidores interessados em ter na carteira um ativo real altamente valorizado e gerador de receita.
Contexto desafiador para fazer captações
A solidez da proposta por trás da oferta Setier BTS Supermercado permitiu que a operação tivesse grande sucesso, mesmo em um ambiente de aversão ao risco, já que a captação ocorreu em plena pandemia.
Sem dúvida, foi um período bastante volátil para os mercados financeiros, em razão da alta da inflação e da normalização das taxas de juros pelos bancos centrais ao redor do mundo.
Todas as principais bolsas de valores registraram fortes perdas ao longo do período, trazendo grandes prejuízos para os investidores que permaneceram posicionados.
Nesse sentido, a oferta se destacou por oferecer a possibilidade de o investidor diversificar suas fontes de renda, com uma taxa de retorno acima da média, em um empreendimento sólido, com bom planejamento financeiro e pleno alinhamento de interesses entre as partes envolvidas.
Sem falar na própria empresa por trás do projeto, que tinha um excelente background, capacidade demonstrada de execução e comprometimento com a operação, por já ter realizado grandes aportes no empreendimento.
Ao falar sobre os desafios enfrentados pela empresa no momento da captação, Megale ressalta o seguinte:
A pandemia teve impactos em todos os setores da economia, mas, contrariamente ao que se poderia pensar, no setor imobiliário, a experiência foi bastante positiva. Muitas pessoas perceberam durante o período de confinamento que desejavam uma residência maior, de melhor qualidade ou com comodidades específicas, como espaços de lazer, quartos adicionais ou escritórios para trabalho remoto. Além disso, algumas pessoas optaram por mudar para o interior ou para cidades que lhes agradassem mais.
Isso mostra que bons projetos sempre encontrarão investidores dispostos a participar do seu sucesso, independente dos desafios que o contexto específico apresente.
Planos para o futuro
A Setier possui hoje diversos projetos no pipeline que serão lançados em breve, com foco na atividade de loteamento, que é o núcleo de negócios da companhia.
No entanto, Megale revela que a empresa lançou recentemente a Urban 35, que é uma joint venture focada no desenvolvimento de bairros inteligentes e comunidades planejadas.
Trata-se de uma estratégia mais abrangente do desenvolvimento imobiliário, na qual a empresa não apenas cria lotes de terreno ou edifícios, mas planeja bairros completos com foco na qualidade de vida das pessoas.
Essa abordagem envolve diversidade de ocupações, espaços públicos atraentes e melhores práticas de urbanismo e segurança. O primeiro projeto da Urban 35 está sendo desenvolvido em uma área com mais de 700 mil metros quadrados na cidade de Pouso Alegre, em Minas Gerais.
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