Operação imobiliária Bloxs gera retorno recorde de 48% em um ano e meio

A Bloxs acaba de encerrar o projeto imobiliário Setier BTS Supermercado, que trouxe um retorno recorde de 48% [no período] aos investidores em um pouco mais de um ano e meio.

Nessa operação de built to suit, os recursos captados foram investidos na construção de um imóvel feito sob medida para uma unidade da rede Supermercados BH, principal varejista do segmento em Minas Gerais.

O empreendimento foi estruturado em parceria com a Setier, responsável pela construção e gestão do espaço, que inclui outras áreas para locação, com praça de alimentação e estabelecimentos comerciais diversos.

Esse é mais um exemplo das vantagens de diversificar a carteira com ativos sólidos da economia real, em um período marcado pela forte volatilidade dos ativos financeiros e pela disparada da inflação.

Quer saber mais sobre esse caso de sucesso em investimentos alternativos e como inserir no seu portfólio ativos antes restritos a institucionais e grandes fortunas?

Então continue a leitura deste artigo e fique por dentro dos seguintes tópicos:

Built to suit como estratégia de diversificação

Uma das premissas da Bloxs é oferecer aos investidores o que há de mais inovador e promissor dentro das suas teses de investimentos.

No segmento imobiliário, o investimento direto em ativos reais tradicionalmente está ligado à formação de patrimônio e à geração segura de renda no longo prazo.

No entanto, poucos investidores têm a oportunidade de se tornar sócios de empreendimentos comerciais capazes de entregar retornos acima da média, sem o risco do mercado financeiro.

Essas vantagens não costumam ser encontradas em fundos imobiliários, que fizeram um enorme sucesso antes da pandemia, mas passaram a sofrer com o baixo dividend yield e a rentabilidade real negativa, diante da alta da inflação e dos juros.

Essa realidade, no entanto, passou longe dos investidores que se preocuparam em fazer uma diversificação inteligente das suas carteiras, priorizando ativos geradores de renda com lastro na economia real.

Foi o caso dos investidores do projeto Setier BTS Supermercado, captado com sucesso pela Bloxs em maio de 2021.

Projeto Setier BTS Supermercado

Os recursos levantados nessa operação foram investidos na construção de um imóvel comercial feito sob medida para abrigar uma unidade da rede Supermercados BH, maior varejista do segmento no estado de Minas Gerais, com mais de duas centenas de lojas espalhadas por 80 cidades.

Localizado às margens da rodovia Fernão Dias, no município de São Gonçalo do Sapucaí, sul de Minas Gerais, o empreendimento foi levantado em um terreno de 4.200 metros quadrados, escriturado em nome da sociedade investida, da qual os investidores se tornaram sócios.

Estamos falando, portanto, de uma operação de equity com lastro em um ativo real estrategicamente localizado entre as regiões metropolitanas de São Paulo e Belo Horizonte.

Estava prevista uma área construída de mais de 5.500 metros quadrados, com mais de 3.000 metros quadrados passíveis de locação e geração de renda, o que explica a elevada rentabilidade-alvo do projeto, definida inicialmente em 14,70% ao ano.

Como explica Felipe Souto, CEO da Bloxs, plataforma de tecnologia de acesso ao mercado de capitais:

Estruturamos uma operação imobiliária em parceria com a Setier, a fim de levar ao investidor comum a oportunidade de se tornar sócio de um projeto pouco acessível ao varejo, que é o built to suit, estratégia imobiliária executada por players altamente especializados e que tinha como lastro, além de um ativo real valorizado, um contrato atípico de locação de até 20 anos.

O built to suit é um imóvel construído sob medida para as operações de um grande cliente corporativo, seguindo suas especificações técnicas, com foco em ganhos de eficiência e competitividade, bem como maximização do retorno.

O inquilino de uma propriedade built to suit geralmente não é do ramo imobiliário, portanto não faz sentido imobilizar seu capital em um ativo que não é sua especialidade, podendo empregá-lo em sua própria operação.

Trata-se, portanto, de uma operação focada, desde o início, em alta performance e entrega de resultados imediatos, o que explica por que tantos investidores da Bloxs se interessaram pela oferta.

“Exit” traz retorno recorde para investidores da Bloxs

De fato, a captação do Setier BTS Supermercado foi encerrada rapidamente em maio de 2021, levantando um milhão e meio de reais, com a entrada de 78 investidores. Para cada cota de R$ 5.000 estavam previstos pagamentos trimestrais na faixa de R$ 97,00 a 146,00.

Ao falar sobre a operação, Lucas Megale, empreendedor à frente do empreendimento, afirmou o seguinte:

A operação inicialmente foi planejada com um duration longo, com mais de 20 anos, e uma taxa de retorno de 14,7% ao ano, mas sempre analisamos as possibilidades de trazer um retorno maior para os investidores. Com o fim das obras, o início das locações e a diminuição do risco da operação, vimos que havia uma janela interessante de saída, com um ganho muito acima do inicialmente previsto. 

Megale lembra ainda que a operação foi estruturada quando a taxa básica de juros (Selic) estava na mínima histórica de 2% ao ano, por isso o retorno de quase 15% ao ano era excepcional, em comparação com as opções tradicionais de renda fixa e variável, bem como os fundos imobiliários, cuja valorização acabou diminuindo bastante o dividend yield (retorno com dividendos) dos projetos.

Ao longo do período de execução e operação do projeto, houve uma drástica mudança no cenário macroeconômico, diante da disparada da inflação e da subsequente alta agressiva de juros pelo Banco Central.

Isso tornou ainda mais atraente a opção de saída estratégica do projeto antes do prazo, com a venda do empreendimento visando um retorno de 26,72% ao ano, um recorde na Bloxs até o momento.

Os investidores que participaram da captação ressaltaram o compromisso dos empreendedores em enviar comunicados mensais, especialmente durante o andamento das obras, incluindo relatórios, fotos e relatórios contábeis. De acordo com Megale, isso foi muito importante para dar transparência e aumentar a segurança dos investidores.

Em relação à captação na Bloxs, Lucas Megale afirma que os recursos levantados foram essenciais para viabilizar esse projeto exclusivo.

A estruturação criada pela Bloxs, que mistura dívida e equity, deu ao investidor a tranquilidade para investir, e deu para a minha empresa a tranquilidade para trabalhar. O recurso nos permitiu executar uma obra difícil que, certamente, colocou nossa empresa em outro patamar.

Em suas reflexões finais sobre os benefícios do crowdfunding como solução de acesso ao mercado de capitais para pequenos empreendedores, Megale afirmou que se trata de uma opção interessante para formar uma base de investidores e realizar captações recorrentes, sem depender das linhas tradicionais de crédito bancário.

É uma ótima forma de captação de recursos, em especial para empresas que ainda não têm porte para acessar a um mercado de capitais mais robusto, mas também não querem se prender aos modelos engessados de financiamento oferecidos pelos grandes bancos.

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