Os fundos imobiliários são uma excelente forma de diversificar uma carteira de investimentos para construção de patrimônio no longo prazo.
A grande vantagem desse tipo de investimento é a possibilidade de ter exposição a vários empreendimentos de alto padrão, nas principais cidades do país, com uma única aplicação.
Entre as características que estão atraindo os pequenos investidores para esse mercado estão os custos baixos, a isenção de imposto de renda e a queda de juros.
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Mas é preciso conhecer bem os riscos dos fundos imobiliários antes de montar um portfólio focado em renda.
Isso porque suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores (B3) e, como qualquer ativo do mercado financeiro, podem apresentar alta volatilidade e momentos de baixa liquidez.
Uma das alternativas para equilibrar sua carteira imobiliária, reduzindo os riscos e aumentando a rentabilidade, é inserir ativos reais através do investimento direto via crowdfunding.
No artigo especial de hoje da Bloxs, você vai saber tudo sobre os melhores fundos imobiliários, suas principais características e riscos.
Os tópicos que vamos abordar são:
O que são fundos imobiliários?
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um investimento coletivo em que os cotistas têm direito a ter uma participação nos rendimentos dos imóveis que compõem sua carteira, sejam eles corporativos, comerciais, logísticos ou residenciais.
A grande vantagem dos FIIs é a possibilidade de diversificar a carteira com excelentes empreendimentos, localizados nas principais cidades do país, através de cotas negociadas na Bolsa de Valores.
Assim, ao adquirir cotas de um fundo, o cotista confia seus recursos a uma pessoa jurídica responsável por gerir esse patrimônio, buscando opções de investimento e taxas de retorno previstas em seu prospecto.
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Os FIIs integram a classe dos chamados fundos estruturados, que possuem regras específicas de atuação.
Os melhores fundos de investimento são aqueles focados em ativos reais, submetidos a cláusulas contratuais de locação específicas, com alto potencial de geração de renda para seus cotistas.
Saiba mais sobre o que são FIIs no seguinte vídeo do portal Mais Retorno:
Leia também: Fundo de investimento vs. crowdfunding imobiliário: onde seu dinheiro rende mais?
Vantagens dos fundos imobiliários
Entre os motivos do grande sucesso dos fundos de investimento imobiliário, podemos citar:
- Possibilidade de investir em vários imóveis de alto padrão em um único investimento;
- Sem burocracia, custos e dores de cabeça na compra ou construção de um imóvel para renda;
- Baixo custo na hora de aplicar;
- Rendimentos isentos de imposto de renda para pessoa física.
Por isso, ao investir em um fundo imobiliário, você tem exposição à performance dos empreendimentos que compõem sua carteira, recebendo no prazo previsto uma remuneração pelos aluguéis desses imóveis.
Leia mais: Melhores estratégias para lucrar com imóveis
Tipos de fundos imobiliários
Os fundos de tijolo, fundos de papel e fundos híbridos são os tipos de fundos imobiliários.
Fundos de tijolo
Também chamados de fundos de renda, têm como foco os ativos reais, ou seja, os imóveis físicos.
Podem ser compostos de investimentos em imóveis de um mesmo setor, como apenas hotéis ou shoppings, ou ter como objetivo lucrar com um só imóvel, presente em determinada região.
Entre as categorias dos fundos de tijolo, podemos destacar:
- Hospitais
- Hotéis
- Lajes corporativas
- Logística
- Residencial
- Shoppings
Todos esses direcionamentos são determinados pela estratégia de investimento.
Primordialmente, os rendimentos desse tipo de fundo imobiliário são os aluguéis. É uma escolha comum para quem quer investir em imóveis sem necessariamente comprar um sozinho e por conta própria.
Fundos de papel
Também chamados de fundos de recebíveis, esse tipo de FII compra títulos que são relacionados a imóveis, e não os imóveis em si.
Como falamos, nesse formato são compradas Letras de Crédito Imobiliário (LCI), cotas de outros fundos, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias e ações de empresas com atividades no mercado imobiliário.
Fundos híbridos
São aqueles que têm em sua composição uma mescla dos dois tipos mencionados acima.
Índice de Fundos Imobiliários (IFIX)
O IFIX é um índice criado para acompanhar os resultados dos FIIs.
Seu intuito é refletir as variações de preço e o impacto dos rendimentos dos fundos imobiliários.
É ajustado a cada quatro meses e composto de cotas de fundos negociados na Bolsa.
Pelo fato de suas cotas serem negociadas no mercado secundário, sua cotação varia conforme as condições de oferta e demanda pelos papéis.
Ou seja, os FIIs sofrem oscilações como qualquer outro ativo do mercado financeiro e, por isso, devem ser considerados como um investimento de risco.
Fundos imobiliários mais rentáveis
Entre os melhores fundos imobiliários, os mais procurados pela qualidade dos seus ativos, gestão de excelência e rentabilidade, podemos citar:
- XP Log FII – XPLG11
- FII BTG Pactual Corporate Office Fund – BRCR 11
- HSI Malls – HSML11
- CSHG Renda Urbana FII – HGRU11
- Kinea Renda Imobiliária FII – KNRI11
Risco
Perceba no gráfico a seguir que um dos melhores FIIs do mercado, o HSML11, sofreu uma queda forte no início de 2020, perdendo quase 60% do seu valor em poucos dias.
Isso ocorreu devido ao pânico do mercado financeiro com as medidas de contenção da Covid-19, que afetaram em cheio o setor de shoppings.
Passado o medo inicial, o fundo ainda não voltou a superar o pico de antes da pandemia.
Evidentemente, os shoppings não deixaram de ser um bom negócio para investir de uma hora para outra.
Ocorre que a natureza do mercado financeiro é esta: ele exagera nas reações, tanto em momentos de pânico quanto de euforia, distorcendo o valor dos ativos.
Por essa razão, a sua carteira imobiliária não pode estar toda concentrada nesse tipo de investimento.
Você também deve diversificar seu portfólio com ativos reais, imunes à volatilidade da bolsa, como forma de proteger sua carteira e aumentar a rentabilidade.
Por isso, defendemos aqui na Bloxs que você destine cerca de 20% a 30% dos seus recursos de longo prazo a projetos de cimento e tijolo tocados por especialistas e com robustas garantias contratuais.
Tudo isso de forma 100% on-line, através de uma plataforma autorizada pela CVM para esse tipo de captação.
Tributação
Esta é outra peculiaridade dos FIIs, parte do rendimento é isenta de tributação no Imposto de Renda.
A referida parte é a correspondente aos rendimentos periódicos pagos ao investidor, desde que o cotista tenha menos de 10% de cotas no fundo, o fundo que tiver mais de 50 cotistas e for exclusivamente negociado na bolsa.
Já sob o ganho de capital que é recebido por meio da valorização das cotas incidirá uma alíquota de 20% de Imposto de Renda quando da venda das cotas.
Com tudo isso em mente, é simples entender que cada fundo imobiliário é dividido em cotas, e os investidores adquirem essas cotas.
Existem, por exemplo, opções no mercado com custos baixos, há FIIs em que é possível investir a partir de R$ 100.
Os custos comuns nessa operação são os custos da gestão e administração do fundo, e pode haver ainda um custo de performance do fundo imobiliário, no caso de ele exceder os indicadores de referência.
E dentre as formas de rendimentos, a mais conhecida e desejada é a distribuição periódica, que obriga que semestralmente os investidores recebam sua parte na rentabilidade.
Há ainda FIIs que distribuem pagamentos todos os meses, permitindo assim aos investidores terem uma renda recorrente.
Há rendimentos que são fruto dos aluguéis, outros que têm origem na incorporação e venda dos imóveis, ou ainda dos direitos sobre os imóveis.
Ticker
O ticker é o código de identificação de um fundo aberto para receber investimentos. Dessa forma, ele serve para nomear e identificar os fundos imobiliários.
Os códigos são formados por quatro letras, seguidos do número 11 e, se estiver listado na Bolsa de Valores (B3), é terminado pela letra B. É apresentado assim: XXX11 ou XXX11B.
Como investir em um fundo imobiliário
Se você chegou à conclusão que esse tipo de investimento é para você e deseja aderir, saiba que a maioria dos fundos é negociada na Bolsa de Valores, portanto basta acessar o Home Broker da sua corretora e procurar por um Fundo Imobiliário.
Caso você ainda não esteja familiarizado com esse processo, procure sua corretora para realizar o investimento.
O mercado Imobiliário é muito grande e certamente oferece diversas oportunidades para quem deseja investir.
Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda?
De acordo com a lei, os fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda.
Essa é a principal vantagem desse tipo de investimento, já que a renda com aluguéis de imóveis próprios, por exemplo, segue a tabela progressiva de Imposto de Renda.
Mas o lucro com a valorização das cotas, em caso de venda dos papéis, é tributável da mesma forma que as ações.
Nesse caso, incide uma alíquota de 20% sobre o lucro líquido, que deve ser paga por meio do Documento de Arrecadação Federal (Darf) no último dia útil do mês.
O código do Darf para pagar o imposto sobre venda de cotas dos fundos é o mesmo das ações e de outros papéis negociados na Bolsa: 6015.
Investimento direto no mercado imobiliário via crowdfunding
Em momentos de turbulência política, investir em “papéis” no mercado financeiro, como cotas de fundos imobiliários, é muito arriscado devido à suas fortes oscilações.
Nesses momentos, a estratégia mais indicada pelos especialistas é aumentar a parcela de ativos reais na carteira para se proteger não só da volatilidade da Bolsa, mas também da alta da inflação.
Para isso, é fundamental investir em negócios geradores de renda, em setores com demanda perene e resistentes a crises, como o mercado imobiliário.
Uma excelente forma de investir diretamente no mercado imobiliário é participar de captações de projetos de alta qualidade via crowdfunding, modalidade de investimento coletivo aprovada pela CVM em 2017 e que vem atraindo cada vez mais investidores.
A Bloxs foi pioneira nesse mercado e, desde a sua fundação, disponibiliza ofertas imperdíveis de empreendimentos de alto padrão para investimento direto.
Novas tendências em uso de imóveis
Sempre atenta às novas tendências dos setores em que atua, a Bloxs está com duas captações abertas com propostas inovadoras no mercado imobiliário: a moradia por assinatura e a moradia compartilhada.
No primeiro caso, temos uma captação imperdível para quem quer lucrar com empreendimentos residenciais de alto padrão na cidade com melhor qualidade de vida do Brasil: Maringá (PR).
No projeto BE Deodoro, você pode ter uma rentabilidade de até 18,50% ao ano com cotas a partir de apenas R$ 2.500 através de um empreendimento “powered by Housi”, startup especializada na oferta de moradias por assinatura.
A operação tem prazo de conclusão de 36 meses e prevê pagamentos anuais aos investidores.
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Já na modalidade coliving, conceito inovador de moradia compartilhada, a Bloxs está com a quarta captação aberta para você que quer ter renda com imóveis, investir com segurança e rentabilidade.
A partir de apenas R$ 10.000, você pode adquirir agora mesmo sua cota de participação no projeto Yuca Invest IV, que pretende adquirir, reformar e alugar apartamentos de alto padrão no centro de São Paulo.
A rentabilidade prevista desse empreendimento é de 18,92% na modalidade equity, em que você se torna sócio de uma empresa especialmente estabelecida para tocar o projeto.
A Yuca já realizou três captações de muito sucesso em nossa plataforma e este ano pretende levantar até R$ 20 milhões via crowdfunding.
Vale lembrar que essa nova captação da Yuca tem projeção de venda dos imóveis após 2 anos de operação para o fundo imobiliário da própria Yuca, podendo gerar um belo upside na rentabilidade.
Por isso, não perca tempo e garanta já as últimas cotas desse projeto que já é um sucesso de captação.
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