Guia de Investimento Imobiliário para renda

O investimento imobiliário certamente é algo muito próximo de todos os brasileiros. Até para os que nunca investiram neste segmento, certamente têm memória de pais, avós, tios e amigos que em algum momento de suas vidas fizeram algum dinheiro com imóveis.

O advento de novas tecnologias trouxe diversos benefícios para este ramo. Desde melhores ferramentas para pesquisar o mercado, passando pelos sites de compra e venda, pelos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), até chegar em inovações realmente impactantes e disruptivas como o Crowdfunding Imobiliário.

Discorri sobre os formatos mais comuns de investimento imobiliário – como a compra e venda de imóveis prontos ou na planta – passando por compra de lotes para construir, por aquisição e venda terrenos, até formatos mais sofisticados como os FIIs e o Crowdfundings com o intuito de dar luz ao tema.

Vou ao longo do artigo dando dicas e recomendações ao passo que fala sobre o que acho que realmente faz a diferença para o sucesso de cada investimento.

Trabalho ao longo de mais de 12 anos com investimentos e estruturação de projetos imobiliários. Mais de 10 deles em uma grande incorporadora e construtora do Brasil.

Ter vivido o ciclo de prosperidade e de queda do mercado imobiliário nestes últimos anos me trouxe um olhar mais crítico sobre os prós e contras de investir em cada uma das diversas alternativas existentes no ramo.

Antes de mais nada, obrigado pela atenção e vamos lá.

IMÓVEL PRONTO

A compra do imóvel pronto é, de fato, o mais simples dos formatos de investimento imobiliário. Certamente ao olhar os anúncios, conversar com corretores e amigos você terá uma ampla gama de negócios a serem avaliados. Mas o que é importante levar em consideração na sua decisão? Aqui vão as 4 principais dicas:

DEFINA O TIPO DE IMÓVEL QUE VOCÊ QUER INVESTIR

Você irá se deparar com distintos mundos, conforme defina que tipo de imóvel pretende investir, com diferentes desafios e análises a serem feitas. Imóveis residenciais são em geral a porta de entrada, visto a familiaridade que todos temos com este tipo. Mas o seu investimento pode também se dar em uma sala comercial, em uma loja, em um galpão industrial, dentre outros.

LOCAL – IMPORTÂNCIA FUNDAMENTAL

Por certo, não há nada mais importante em um imóvel do que a sua localização. Proximidade de serviços, condição das vias urbanas, equipamentos públicos, vizinhança e vetores de crescimento da cidade são alguns dos principais aspectos a serem considerados.

SUAS METAS DE GANHO

Esta análise depende do objetivo da compra. Se o imóvel está sendo adquirido para aluguel, analise a relação % entre o valor do aluguel e o valor pago pelo imóvel. Atualmente com a recente redução taxa de juros no Brasil, rentabilidades mensais de 0,4% para residenciais e 0,5% para comerciais já são consideradas atrativas.

Historicamente o preço dos imóveis no mínimo acompanham a inflação, portanto considere esta como uma rentabilidade real.

Dessa forma, se o imóvel está sendo adquirido para uma posterior venda, analise a relação % entre o valor de compra e o de venda, em conjunto com o período o qual deve levar o ciclo da operação (compra e venda).

E não se esqueça de colocar todas as contas na análise: corretagens, despesas de transferência, IPTU, condomínio e sobretudo as despesas tributárias.

QUANTO DE DINHEIRO VOCÊ PODE DISPONIBILIZAR PARA UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Quanto mais dinheiro você tiver disponível certamente melhores descontos aparecerão. Sempre considere a possibilidade de se contratar um financiamento para ter melhor otimização dos seus recursos.

Por outro lado, vale lembrar que um imóvel é um ativo com baixa liquidez. Não se deve considerar a possibilidade de vender este tipo de ativo em períodos inferiores a 6 meses, portanto, é melhor não precisar desta grana em um curto prazo!

IMÓVEL NA PLANTA

Este é o formato onde o investidor adquire a unidade imobiliária antes mesmo da sua construção. É a forma mais disseminada pelas empresas de desenvolvimento imobiliário (incorporadores e loteadores) para viabilizar os seus negócios, visto que reduzem a necessidade de desembolso de capital próprio ou contratação de financiamento para que o empreendimento seja erguido.

Dessa forma, para o investidor se trata de uma grande avaliação sobre risco e retorno, pautado na análise de algumas variáveis:

PRÊMIO PELO RISCO

Observe que é assinado nesta modalidade uma promessa de que em determinado terreno será erguido o empreendimento (Promessa de Compra e Venda – PCV).

No entanto, como sempre existe o risco de que as promessas não se cumpram, avalie sempre a reputação da incorporadora, construtora e demais agentes envolvidos. Quanto menos referências chegarem, maior o desconto que você deve demandar caso queira fechar o negócio.

COMO PAGAR

Via de regra, as incorporadoras apresentam o preço do imóvel em um fluxo de pagamento padrão, onde o adquirente paga de 20% a 40% do valor do imóvel antes de finalizada a construção.

Como resultado, todas as empresas, sem exceção, fazem avaliação a respeito da redução destes preços caso você queira antecipar o seu fluxo de parcelas, prevendo um volume de recursos maior até receber as chaves.

Se você confia nos empreendedores e tem capital disponível não perca esta chance, normalmente são descontos que compensam se comparados com a remuneração que o mesmo valor pode ter com as suas aplicações financeiras.

OS TRAMITES LEGAIS DO PROJETO

Todo empreendimento imobiliário precisa de licenças, alvarás e registros. No caso das incorporações, é de competência da prefeitura a liberação do alvará de construção, através da análise do projeto e seus impactos na infraestrutura urbana.

Por conseguinte, o incorporador deve fazer o registro, no Cartório de Imóveis da região, da descrição do que vai ser ali incorporado, documento este tecnicamente denominado de Memorial de Incorporação. Toda oferta de empreendimento imobiliário deve, por lei, mencionar no seu material publicitário informações a respeito de alvará e registro da incorporação. Caso não identifique fique já alerta!

E SE A OBRA ATRASAR OU PARAR?

O atraso de uma obra não é algo incomum. A própria justiça reconhece como plausíveis extensões de até 180 dias nos prazos previstos para entrega, portanto esteja preparado para isso.

Posteriormente, passado este prazo, o incorporador fica inadimplente quanto a sua obrigação, podendo ser requerida a rescisão da Promessa de Compra e Venda e a devolução da integralidade dos valores com multas e correções.

A paralisação da obra já é uma situação mais extrema, causada na maioria deste risco, opte por incorporações que tenham feito a opção pelo regime do Patrimônio de Afetação.

Neste caso, o incorporador registra em cartório um termo onde se compromete a utilizar os recursos financeiros unicamente naquela obra, sem desviar para outros fins que não a execução da construção e o pagamento dos credores do empreendimento em questão.

Assim sendo, os compradores das unidades na planta têm o direito e o dever de fiscalizar deste compromisso!

LOTES PARA CONSTRUÇÃO

Certamente você já deve ter ouvido falar de alguém que ganhou dinheiro investindo em lotes. Porém é difícil cravarmos que um lote ou qualquer outro tipo de imóvel terá alguma valorização acima da inflação em um curto, médio ou longo prazo. É futurologia pura!

Aqui me refiro a uma atividade onde é adquirido um lote para a construção de uma edificação e posterior venda. Compra-se determinado pedaço de terra, é desenhado e aprovado um projeto, busca-se o interessado na compra do imóvel e posteriormente se executam as obras.

Como pode-se notar, é uma atividade que demanda um maior envolvimento dos que se aventuram nesta seara. Alguns cuidados, porém, trazem uma expectativa de retorno muito atrativa

SE ASSEGURE QUE É UM LOTE LEGALIZADO

Via de regra, a construção representa de 3 a 4 vezes o volume financeiro que se investe no terreno. Uma checagem básica na situação legal do lote, normalmente feita através da Certidão de Ônus emitida pelo Cartório de Imóveis, traz alguma tranquilidade quanto investir-se mais recursos e dar
os passos seguintes.

TRABALHE EM PARCERIA

Arquitetos, advogados, despachantes, corretores e outros profissionais tendem a possuir preço diferenciados para serviços quando mais expostos ao risco de sucesso do projeto. Pegue o seu arquiteto de confiança e proponha que desenhe o projeto e o aprove na prefeitura mediante uma
remuneração mais atrativa caso o negócio se concretize!

FOCO EM VENDAS

De nada adianta todo o trabalho se do outro lado não existe uma demanda para o seu produto. Para a sorte do empreendedor imobiliário, atualmente no Brasil existe demanda para mais 7 milhões de novas unidades. O segredo está em definir bem que tipo de produto e a que preço você irá ofertar ao
mercado.

Conversar com corretores, imobiliárias e bancos dispostos a financiar é dever de casa para que conheça melhor o seu cliente e para que feche o seu negócio antes mesmo de iniciar a construção.

CONSTRUA MELHOR E MAIS BARATO

Contrate a sua construção com profissionais experimentados e que tenham referências. Como boa prática, busque nesta relação com os empreiteiros incentivos por redução de custos e bonificações por cumprimento de itens relacionados à qualidade da construção. E não esqueça, como o lote foi
adquirido à preço de mercado, assim como a sua venda também foi a preço de mercado, é na obra que estão as suas oportunidades de ganho ou de perda!

TERRENOS

Este talvez seja o caminho menos trabalhoso de ganhar muito dinheiro no mercado imobiliário. Mas como tudo na vida, tem o seu outro lado. Menos trabalho e muita paciência!

O investimento em terreno te demandará tempo para analisar potencial de valorização, este extremamente associado aos vetores de crescimento da cidade e à dinâmica econômica da região. Feito isto, existem fatores relacionados a despesas de carregamento e de manutenção da posse
destes imóveis, assim como de se identificar melhor formato de vende-lo e realizar o seu lucro. Fique sempre atento:

CONHEÇA O PLANO DIRETOR

A maioria dos municípios no Brasil possui um planejamento urbano minimamente estruturado. Conhecer este documento é fundamental para os que querem comprar e vender terrenos com algum nível de sucesso. As cidades se expandem através destes planos que contemplam obras de
infraestruturas (vias de acessos, redes de água, esgoto, dentre outros). A aquisição de terrenos em locais sem esta infra, tende a ter melhor chance de valorização conforme este Plano Diretor se concretize.

CUIDADO COM AS DESPESAS

Existe nas grandes cidades uma corrente mais recente de combate à especulação imobiliária com terrenos. Em função disso se elevaram alíquotas de IPTU de imóveis onde não haja benfeitorias ou construções.

Dessa forma, a alteração de tributação tem levado inclusive a inviabilizar o carregamento deste ativo por um longo período, fato aqui já tratado como primordial para o sucesso do investimento em terrenos.

Cheque em detalhes valor venal e alíquota, assim como marcos legais tributários do município em questão para evitar surpresas indesejáveis.

CONFIGURE A POSSE

A vida do investidor de terrenos normalmente não traz consigo muros e grandes barreiras físicas. Quando muito uma cerca, com alguns interessados em derruba-la ou afasta-la. Mantenha os tributos pagos e fiscalize com determinada frequência se os limites do seu imóvel estão sendo respeitados por vizinhos e terceiros.

IDENTIFIQUE MELHOR FORMATO DE VENDA

A venda do seu terreno pode, sem dúvidas, se dar para um outro investidor de terrenos. Porém este não é o formato onde você irá capturar os melhores ganhos. Vender para incorporadores e loteadores certamente entregam melhor retorno, visto o terreno passa a ser parte integrante de um empreendimento mais estruturado e de maior valor agregado.

Neste caso o pagamento pode se dar em dinheiro (à vista ou parcelado) ou em permuta (física ou financeira). O mais comum é encontrar a permuta física como formato para este tipo de negócio. Nesta o proprietário do terreno troca a sua terra por uma quantidade de lotes ou de apartamentos, ficando a seu critério a venda dos mesmo ao mercado e por consequência realizando o seu lucro.

FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII´s) são veículos formados por investidores que pretendem aplicar em negócios imobiliários. No Brasil são negociados na Bolsa de Valores de SP sendo necessário ter conta em uma corretora de valores para acessa-los.

Os FII´s possuem imóveis em distintos ramos como shopping, escritórios e hospitais, além de poderem comprar para suas carteiras de investimentos papeis lastreados em outros ativos imobiliários, a exemplo de CRI´s (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI´s (Letra de Crédito Imobiliário).

São investimentos que possuem algumas vantagens, como a isenção parcial do Imposto de Renda para o investidor pessoa física. Por outro lado, é importante ficar atento a algumas limitações:

A FRAGILIDADE DO INVESTIDOR

Os FII´s tomam suas decisões através dos seus próprios gestores. O investidor não participa de nenhum processo decisório, ou seja, não escolhe os ativos e imóveis que serão incorporados à carteira do fundo.

RISCOS DE MERCADO

Apesar de serem compostos em sua maioria por parcelas representativas de imóveis, o fato dos FII´s serem negociados na Bolsa trazem oscilações diárias às suas quotas.

Junte-se a isto o fato de defendermos que o investimento imobiliário é um investimento de longo prazo. A partir do momento que este investidor acompanha estas variações diariamente, os fundamentos para este tipo de investimento tendem perder espaço para o desequilíbrio, naturalmente
originado pelo medo da perda ou pela ganância de realizar o ganho.

CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

Também conhecido como Financiamento Coletivo, os projetos de crowdfunding tiveram a sua origem na necessidade de obtenção de fundos para filantropia e projetos sociais.

Com a evolução dos meios de comunicação, em especial a internet, se tornaram nos anos recentes ferramenta poderosa para levantamento de recursos com foco em desenvolvimento de empresas e projetos que buscam lucrar nos seus negócios.

A partir do momento que apareceu a expectativa de lucro, se criou o mercado de investidores interessados em capturar parte destes rendimentos.

MERCADO NO BRASIL

Este mercado no Brasil se desenvolveu até pouco tempo atrás através de marcos regulatórios relativamente frágeis.

Empresas com necessidade de dinheiro para o desenvolvimento dos seus planos, em especial startups, buscavam capital em certa medida à margem do órgão regulador deste mercado – a CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Em julho de 2017 se editou a Instrução CVM 588, que regulamentou toda a atividade das Plataformas Eletrônicas de Financiamento Coletivo, gerando o arcabouço legal necessário para dar mais segurança aos investidores.

Segundo o relatório “O Futuro das Finanças” do banco americano Goldman Sachs, o crowdfunding é potencialmente o mais disruptivo de todos os novos modelos de finanças, com um mercado ainda por endereçar de 1,2 trilhões de dólares.

De fato, se considerarmos os novos marcos legais e o potencial deste mercado, entendemos que é pouco razoável ficar de fora desta.

Mas como isso funciona para o investidor e qual a sua relação com o mercado imobiliário?

AS ETAPAS DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Um projeto de desenvolvimento imobiliário, seja ele uma incorporação ou um loteamento, em geral possui etapas bem determinadas. Inicia-se na prospecção e aquisição do terreno, o desenvolvimento e aprovações legais do que ali será construído, sua etapa de divulgação e vendas, para então iniciar-se a obra, até a sua conclusão.

O ciclo financeiro de um projeto como este é relativamente longo. Muitas vezes o empreendedor acessa o seu lucro apenas depois de 3 ou 4 anos. Por outro lado, todas estas etapas demandam dinheiro. Exceto para a obra, não existe no Brasil linhas de financiamento a custo razoável para as etapas
anteriores à construção.

A saída encontrada pelo mercado, na grande maioria das vezes, é disponibilizar parte das unidades do empreendimento com descontos de até 30% se comparados ao preço de lançamento condicionado ao
adquirente disponibilizar o recurso antes de iniciada a construção.

Ainda que vantajoso, este porém é um processo complexo para o desenvolvedor. O desconto é extremamente custoso e existe dificuldade na identificação de pessoas dispostas e capazes financeiramente de pagar o valor de um imóvel, muitas vezes à vista.

Dividir este investimento na etapa prévia às obras em pedaços menores é o que faz o Financiamento Coletivo (crowdfunding).

Dessa forma, o investimento fica extremamente mais acessível para investidores comuns.

UM EXEMPLO PRÁTICO

Por exemplo: imagine um incorporador que irá lançar um empreendimento com 10 apartamentos, a R$ 500 mil reais casa um deles. O projeto levará 3 anos e a sua construção somente se iniciará no Ano 2.

Vale lembrar que a venda de um imóvel na planta, em boa parte das vezes considera o pagamento de apenas 20% ao longo da sua construção.

Observem no fluxo abaixo a composição de receitas e despesas no tempo.

Como dito anteriormente, o Sistema Financeiro Habitacional e Imobiliário, através dos bancos comerciais, disponibiliza ao empreendedor linhas de crédito a custo acessível para a execução das obras. Mas mesmo imaginando que que este projeto tenha a sua construção 100% financiável,
observe que há uma exposição em termos de caixa no Ano 1 de R$ 750 mil.

Só que não é nada fácil arrumar interessados em tirar R$ 750 mil do seu bolso para cobrir esta demanda. Aí entra o investidor das plataformas de financiamento coletivo e a essência do que busca o crowdfunding imobiliário.

Desa forma, este valor, de forma totalmente regular (autorizada e fiscalizada pela CVM), pode ser divido em 750 quotas de R$ 1.000,00 e vendidas em poucos cliques a investidores de todo o mundo. Não lhe parece fantástico?!

Mas como estas quotas irão gerar retorno para o investidor? Existem basicamente duas maneiras:

1. Estas quotas se convertem em participação na empresa que está
   desenvolvendo o empreendimento. Desta maneira, o investidor
   passa a ter direito a receber lucros e dividendos oriundas daquele
   projeto.
2. Estas quotas são refletidas em Contratos de Mútuo (empréstimo),
   onde o empreendedor se compromete a devolver o dinheiro com
   correção e juros após determinado período.

De uma maneira ou outra, é importante observar que o investimento imobiliário antes restrito a investidores com bolsos maiores passa a estar mais acessível (a partir de R$ 1.000), simples (tudo pela internet) e rentáveis.

SEGUNDO EXEMPLO

Por exemplo, vamos simular na visão do empreendedor e do investidor como este é um jogo de ganha-ganha:

Observe que o aporte dos investidores do Crowdfunding Imobiliário solucionou o problema de caixa vivido em função da especificidade do ciclo financeiro deste tipo de negócio.

Dessa forma, foi aportado neste exemplo R$ 750 mil pelos investidores, que receberam após 3 anos R$ 1.141 mil, auferindo aí uma rentabilidade de aproximadamente 52% no período, equivalente a 15% ao ano ou 1,17% ao mês!

Na visão do investidor, se comparado a uma alternativa de investimento ofertada no banco, podemos dizer que ele ganharia cerca de 2,5 vezes mais aplicando através de uma operação imobiliária como esta.

Por exemplo, assumimos abaixo um investimento de R$ 1.000 comparativamente aplicado no Crowdfunding Imobiliário e em uma aplicação de CDB a 100% do CDI (atualmente no patamar de 6,5% ao ano).

CONCLUSÃO

Apesar de um investimento comum a muitas pessoas, diria que investir bem no mercado imobiliário não é uma tarefa simples.

Conhecer fundamentos macroeconômicos, marcos legais, entender de viabilidade e matemática financeira, assim como de questões relacionas a arquitetura e engenharia envolve uma diversidade de disciplinas talvez não vista em outras atividades.

As novas alternativas de investimento, a exemplo dos FIIs e especialmente do Crowdfunding Imobiliário, facilitam o processo, a partir do momento que envolvem gestores e intermediários que de alguma maneira qualificam e simplificam todo este trabalho.

Em conclusão, cabe ao investidor trabalhar a sua diversificação conhecendo todas estas alternativas.

Testar e aprender com a dinâmica que nos trazem as novas tecnologias, com opções cada vez mais sofisticadas e inovadoras de investimento imobiliário, é um dever do investidor moderno.

É este dever que certamente tende a deixa-lo sempre um passo adiante com relação ao que são as novas  tendências e oportunidades de criar a sua própria riqueza com imóveis!

Invista no mercado imobiliário do maior centro econômico do país

De olho na forte expansão do mercado imobiliário, a Bloxs lançou uma captação imperdível em parceria com a Bracon.

Nessa oportunidade, os investidores levantarão recursos para o lançamento e o início da construção do edifício residencial BR Ipiranga.

Trata-se de um empreendimento estrategicamente localizado em um dos bairros com melhor infraestrutura de serviços e transportes da cidade de São Paulo.

Em junho de 2019, a Bloxs realizou uma captação de sucesso de outro empreendimento da Bracon: o All Liberdade.

Agora, o investidor será credor da incorporadora, recebendo juros de acordo com o valor médio do metro quadrado vendido.

Após a carência de 6 meses, o investidor receberá pagamentos mensais acrescidos de juros.

E o melhor: a cota mínima será de apenas R$ 10.000,00!

Você não pode ficar de fora dessa oportunidade.

Conheça melhor o projeto e garanta sua participação agora mesmo clicando aqui!