Como conseguir capital para um empreendimento imobiliário?

Oi, tudo bom? Se você já empreende ou deseja empreender no mercado imobiliário construindo imóveis para vender ou para alugar, esse post foi feito especialmente para você que deseja conseguir capital para um empreendimento imobiliário.

Hoje eu falo diretamente para você, pequeno incorporador, pequeno construtor, você que está buscando dinheiro pra poder financiar o seu projeto.

E isso também serve pra você, estudante ou profissional recém-formado de engenharia civil, que sempre teve aquela vontade de construir uma casa, alguns geminados ou até um prédio inteiro de apartamentos pra vender e ter acesso aos altos lucros do ramo de incorporação imobiliária.

Alternativas para conseguir capital para um empreendimento imobiliário

O grande problema do incorporador iniciante, e isso você sabe muito bem, é o acesso ao financiamento. No início, a maioria não tem nem capital nem garantias reais para conseguir aprovar um crédito para construção civil junto aos bancos. Então você precisa de formas alternativas de ter acesso a esse capital.

Mas, o fato é que a maior parte dessas pessoas acaba desistindo de se tornar incorporador antes mesmo de começar. Você conhece casos assim?

Isso porque eles tentam algumas vezes conseguir o capital para um empreendimento imobiliário, mas simplesmente não conseguem. Recebem um “não” atrás do outro. E acabam desanimando. É esse o seu caso?

Há uma outra possibilidade aqui. A de você já ser um incorporador ou já ter um fluxo de recebíveis na sua empresa e até condições de pegar um financiamento no banco. Entretanto, você não quer recorrer a essa via, porque nesse tipo de financiamento os juros são altos, o risco é muito grande. E você sabe que se as vendas não irem bem, você teria que assumir uma dívida praticamente impagável com o banco.

Chances para o Investidor

Então, se você tem um bom conhecimento do mercado imobiliário, identificou uma demanda reprimida e desenvolveu um projeto próprio diferenciado pra atender a essa demanda, mas não tem capital suficiente para tirar esse empreendimento do papel, eu posso te ajudar.

No artigo de hoje eu vou te mostrar 02 formas de você conseguir capital pra um empreendimento imobiliário.

Seja para valorização seja para renda, a partir do zero absoluto, sem ter que recorrer ao crédito bancário.

Então fique ligado e me acompanhe até o final desse post.

Capital próprio e investidores

Bom, pessoal, antes de entrar no assunto propriamente dito, cabe aqui uma ressalva.

Não se engane, o “melhor dos mundos” para você realizar sua incorporação ou seu desenvolvimento imobiliário para renda é utilizando capital próprio.

Essa sempre foi e será a melhor forma de todas, a que te dá mais autonomia, menos dor de cabeça e a que é menos arriscada no longo prazo.

Entretanto, vou te mostrar como conseguir capital para seu empreendimento imobiliário de outras formas.

Se você não tem ou não quer utilizar todo o seu capital próprio no empreendimento, se você não tem acesso ou não quer recorrer ao crédito bancário, a primeira forma alternativa de financiar seu projeto é conseguir sócios e parceiros investidores.

Essa é uma das formas que mais gera interesse, de repente pode ser a única alternativa no seu caso, então eu vou entrar mais no detalhe nesse primeiro item.

Vantagens e Desvantagens

A grande vantagem de você ter sócios e parceiros é que eles dividem o risco com você. Você não se expõe sozinho. Se o resultado for o esperado, e der tudo certo com a construção e com as vendas das unidades depois, ótimo, vai ficar todo mundo feliz e compartilhar os lucros do negócio.

Por outro lado, se o resultado não for bom, vocês também vão juntos assumir as consequências. Ou seja, os riscos e resultados são compartilhados quando você recorre a sócios e parceiros investidores para financiar seu empreendimento.

Mas você deve estar pensando: ‘João, eu consigo como incorporador entrar só com trabalho e outros sócios e parceiros entrarem com todo o capital?’ Isso é muito comum, se você começou agora nessa área você pode não ter capital nenhum, mas já tem algum conhecimento.

Olha, a minha resposta é até sim, existe essa possibilidade, mas eu não a recomendo.

Sociedade SCP ou SPE?

Existe um formato jurídico de sociedade que permite que você entre só com o trabalho. Nesse caso, na maior parte dos casos, você seria o responsável por:

• identificar a demanda,
• buscar o terreno,
• conseguir os projetos,
• obter as aprovações,
• os alvarás,
• selecionar a construtora,
• e daí o custo maior, que seria a obra em si, seria arcado apenas pelos sócios investidores.

Essa seria uma relação regida por uma SCP, uma sociedade em conta de participação. A SCP é o único modelo jurídico, pelo menos que eu conheça, que permite que você faça parte de uma empresa como sócio sem ter aportado para compor o capital social da empresa.

No entanto, o ideal é que você sempre aporte algum capital próprio na sociedade, nem que seja pouco. Porque isso promove um compartilhamento dos riscos do negócio e um maior alinhamento de interesses entre os sócios. Quando os sócios e parceiros percebem que você também está apostando no projeto, eles ficam mais tranquilos. Eles entendem, dessa forma, que você vai dar o seu máximo para que aquele projeto seja bem-sucedido. É o seu capital também que está envolvido.

Então essa forma de sociedade sempre é mais interessante e pode se configurar no formato jurídico de uma SPE, ou Sociedade de Propósito Específico. Se você não sabe o que é isso, fique tranquilo, porque eu vou explicar esses modelos jurídicos de sociedade para incorporação em um outro post mais à frente.

Dicas Essenciais

Ainda sobre essa questão de ter investidores, eu vou dar aqui uma dica bem interessante, que muita gente não se dá conta. Um parceiro ou sócio nem sempre precisa entrar diretamente com capital no empreendimento. Ele pode ser, por exemplo, dono de uma empresa metalúrgica, que produz estruturas metálicas para obras civis, uma empresa de pré-moldados, uma cimenteira, uma concreteira, uma fábrica ou um grande fornecedor de vidros e esquadrias, de materiais elétricos ou hidráulicos.

Pra esse tipo de empresário, participar de uma incorporação imobiliária entrando com os materiais que ele próprio já fabrica ou comercializa, é um grande negócio. Porque ele só arca com o preço de custo desses materiais, mas na sociedade a participação dele vai ser proporcional ao valor de venda desses itens. Então, de cara ele já multiplica o capital que está investindo.

Ainda nesse quesito, eu acho que o difícil não é nem encontrar os investidores para o seu empreendimento. Porque, acredite, pra bons projetos sempre haverá capital disponível no mercado, pessoas interessadas em investir. Para isso você tem que ter realmente conhecimento do mercado imobiliário, do produto, uma boa reputação, que passe credibilidade e uma boa rede de relacionamentos, de contatos de pessoas que tenham capacidade financeira para investir em uma incorporação ou em um desenvolvimento imobiliário para renda.

Quem irá investir no meu negócio?

Ás vezes, você pode achar esses investidores até entre pessoas já conhecidas, familiares ou amigos, que são pessoas que já te conhecem, que confiam em você. Então dessa forma pode ser até mais fácil conseguir o capital que você precisa, do que ter que recorrer a pessoas novas, com quem você nunca teve um relacionamento prévio. Mas mesmo que você tenha que recorrer a investidores e parceiros completamente desconhecidos, fique tranquilo, porque é sim possível encontrar essas pessoas.

Então, o mais difícil não é encontrar pessoas que queiram investir, mas sim você achar, dentre os candidatos, prospectivos sócios que tenham perfil alinhado ao seu e ao seu projeto.

Como exemplo de uma falta de alinhamento óbvia. Imagine que você está procurando um parceiro pra uma incorporação, que vai pode durar desde 03 até 07 anos, e seus parceiros fossem pessoas idosas, que precisam de liquidez, de retorno a curto prazo.

Esse é um exemplo de parceria que não daria certo. Porque a chance desses parceiros precisarem de pelo menos uma parte do capital aportado a curto prazo é alta, e isso pode afetar o fluxo de caixa da incorporação, e colocar a própria entrega do empreendimento em risco.

Outro ponto importante é se certificar de que os parceiros entendam os riscos envolvidos em um empreendimento imobiliário. Alguns investidores não conhecem bem o ramo imobiliário. Eles acham que participar em um empreendimento vai ser só uma questão de colocar dinheiro e retirar os lucros depois. O problema é que a incorporação é uma atividade de alto risco, porque ela depende de venda. Além disso, como ela tem um ciclo extenso, o mercado pode estar bem complicado na hora do lançamento e você encontrar muita dificuldade em escoar seu estoque de unidades no mercado. Há sempre esse risco, e o incorporador sabe disso.

Dicas #2

Aliás, cabe até uma dica aqui. Se você acha que o modelo de incorporação é muito arriscado para você, o modelo de desenvolvimento para renda pode ser uma melhor opção. A incorporação sempre vai ser o negócio imobiliário mais rentável, mas o desenvolvimento para renda é menos arriscado. Isso porque, no desenvolvimento pra renda, você não depende de venda das unidades, depende de demanda por locação.

E se você faz, por exemplo, um Built to Suit, ou seja, constrói um empreendimento já previamente atrelado a um contrato de locação de longo prazo, com um grande inquilino, melhor ainda. É muito menos risco para você e pros seus parceiros.

Entretanto, lógico que o perfil do investidor com foco em renda é mais conservador, diferente do perfil do investidor em incorporação, que costuma ser mais arrojado, mais agressivo.

A segunda alternativa para você ter acesso ao capital para o seu empreendimento é através de uma forma de captação de recursos diferenciada. Ela é bem interessante e ainda desconhecida por uma grande parte das pessoas comuns.

Eu me refiro aqui ao crowdfunding imobiliário, ou seja, ao financiamento coletivo através de plataformas eletrônicas autorizadas pela CVM (Comissão de Valores mobiliários).

Se você quer saber mais a fundo sobre essa forma de financiamento, eu sugiro que você assista na íntegra a um vídeo que eu produzi lá atrás no meu canal do Youtube, intitulado “O QUE É O CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO?”.

De qualquer forma, eu vou resumir aqui pra você.

O Crowdfunding imobiliário

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de investimento que foi regulamentada pela CVM em 2017, através da instrução 588. Através dessa modalidade, pessoas físicas podem investir em empreendimentos imobiliários aportando valores a partir de R$ 1.000,00, em troca de uma parte proporcional dos resultados daquele negócio.

O que é uma oportunidade de investimento para uns, para algumas empresas é uma forma de financiar seus projetos. E você, sua empresa no caso, pode ser uma delas. Você pode cadastrar o seu projeto em uma plataforma de crowdfunding imobiliário para conseguir capital para um empreendimento imobiliário, caso ele seja aprovado, você vai poder abrir uma oferta aos investidores dessa plataforma.

Nessa oferta, você determina um valor alvo de captação e informa aos investidores todos os detalhes do negócio. Determina, inclusive o valor de cada cota de investimento e a contrapartida que eles vão ter pelo valor investido.

A captação via crowdfunding para um projeto pode ser via equity ou pela via da dívida. A via de equity significa que o investidor que compra uma cota vai receber em retorno uma participação societária do empreendimento, ou seja, um percentual das cotas da SPE dele.

Nesse caso, o investidor vira sócio da SPE, então ele é remunerado quando houver a distribuição de lucros da empresa. Se o projeto dá certo e a empresa gera lucro, o investidor recebe a parcela dele proporcional ao valor que investiu.

Recebimento de Dívida

Por outro lado, a via da dívida ocorre quando o investidor recebe em troca pela compra da cota um título de dívida, em que o incorporador promete retornar a ele o valor investido e mais os juros, de acordo com uma taxa pré-fixada definida no contrato e informada na oferta. Nesse caso, independente do resultado da incorporação, você como incorporador vai ter que pagar ao investidor aquela dívida que você assumiu.

Em ambos os casos, tanto via dívida quanto via equity, o crowdfunding imobiliário é uma ótima forma de você ter acesso ao capital pro seu empreendimento. O custo do capital é bem baixo nos dois tipos, bem mais baixo que o custo de um crédito bancário.

Qualquer um pode?

Mas não é qualquer tipo de empresa que pode utilizar esse recurso. A instrução 588 da CVM, que regulamenta o crowdfunding no Brasil, determina todas as condições que as empresas ofertantes precisam atender pra serem elegíveis ao crowdfunding.

Dentre essas condições, elas por exemplo não podem ter faturamento anual bruto superior a R$ 10 MM. O que, com certeza, não é o seu caso se você é um incorporador iniciante.

Mas, se você não tem absolutamente nenhuma experiência anterior como incorporador, nenhum empreendimento já pronto, nenhum histórico de faturamento da sua empresa de incorporação, fica mais complicado. Porque toda plataforma de investimento coletivo tem um comitê que avaliação os empreendimentos que são cadastrados nela.

E, lógico, elas tem uma metodologia pra fazer a triagem dos projetos que serão aprovados para uma captação. O comitê de análise da plataforma vai querer se certificar que eles estão lidando com empreendedores sérios, experientes, com projetos idôneos, bem embasados e formatados de acordo com as exigências do mercado e do público.

Características para um crowdfunding imobiliário

Geralmente, a plataforma de crowdfunding vai analisar os candidatos sob 04 aspectos:

1. A empresa precisa ter boa saúde financeira, ou seja, precisa ser aprovada na análise de crédito da plataforma, principalmente se a modalidade da captação for pela via da dívida;
2. O incorporador precisa ter um histórico de empreendimentos anteriores bem-sucedidos, em geral pelo menos 03 empreendimentos prontos e entregues;
3. O empreendimento tem que todos os projetos aprovados nos órgãos competentes e alvará de construção emitido;
4. O terreno deve estar contratado pela SPE, seja através de um contrato de compra e venda, contrato de opção de compra ou de permuta física ou financeira com o proprietário.

Além desses 04 pontos, as plataformas de crowdfunding exigem que o incorporador aporte capital próprio para cobrir pelo menos uma parte dos custos do empreendimento. E isso é positivo, porque como eu já expliquei antes, quando o incorporador entra no risco ele promove um maior alinhamento de interesses com os investidores. Então geralmente se exige que o incorporador entre com pelo menos 10% do capital total necessário.

Mas, e se você é um incorporador iniciante, que não preenche a maioria dos requisitos que eu mencionei?

Será que é inviável então que você lance mão do crowdfunding imobiliário para financiar seu empreendimento?

Não necessariamente. Uma boa forma de você se habilitar é primeiro você fazer alguns projetos pequenos em parceria com algum incorporador mais experiente.

Você pode se propor a executar o seu projeto com uma empresa de incorporação que preencha todos esses requisitos e te ajude como sócia a conduzir essa incorporação.

E você pode inclusive manter essa parceria pelo tempo que seja necessário, até você adquirir todo o know-how e o histórico necessário para no futuro lançar seus próprios projetos.

Essa é uma dica dica muito boa pra você que está começando e é um método que muitos incorporadores utilizaram lá atrás para entrar nesse segmento e atestar sua capacidade de entrega ao mercado.

Uma vez que você adquire a experiência necessária e constrói seus histórico de empreendimento entregues, tudo fica mais fácil pra você. Principalmente seu acesso a capital para próximos projetos.

Conclusões Finais

Bom pessoal, esse foi o meu post de hoje.

Eu realmente espero que você tenha gostado das informações que eu trouxe aqui. Se você achou que o conteúdo que eu abordei foi relevante, fico imensamente feliz que agora você já pode financiar seu empreendimento imobiliário.

E se você conhece alguém, um amigo ou conhecido, que você acha que também pode se beneficiar com o conteúdo desse vídeo, peço que compartilhe o vídeo com essa pessoa.

Abaixo você pode assistir ao vídeo que comentei sobre com conseguir capital para um empreendimento imobiliário

Autor: João Lauro