Uma das principais preocupações de quem investe em imóveis para renda e proteção de patrimônio é a taxa de vacância das unidades que compõem o portfólio.
Seja em unidades físicas ou cotas de fundos imobiliários, a rentabilidade da carteira depende muito do bom índice de ocupação das unidades, da capacidade de correção dos aluguéis e da taxa básica de juros.
Mas essa preocupação pode ser mitigada com uma boa estratégia de diversificação, aumentando a participação de outros tipos de renda com imóveis, como a dívida imobiliária.

Isso porque o aumento da inflação e dos juros reduz a rentabilidade real dos aluguéis, impactando o retorno de uma carteira imobiliária excessivamente concentrada nesse tipo de renda.
Por isso, vamos apresentar neste artigo a fórmula usada pelos grandes investidores para impulsionar o retorno dos seus investimentos imobiliários, sem depender da taxa de vacância do seu portfólio.
Confira a seguir os tópicos que vamos abordar a partir de agora:
- O que é taxa de vacância e como calculá-la?
- Novas formas de investir em imóveis sem precisar construir ou administrar
- Retorno de fundos imobiliários com dividendos perde para o CDI
- Efeito da taxa de vacância sobre a renda dos imóveis
- Como mitigar o impacto da taxa de vacância no investimento imobiliário?
O que é taxa de vacância e como calculá-la?
Basicamente, existem duas formas de calcular a taxa de vacância de uma carteira imobiliária focada em renda com aluguéis: a física e a financeira. A taxa de vacância física divide a metragem ociosa pela área total dos empreendimentos, enquanto a taxa de vacância financeira mede o rendimento real dos imóveis em comparação com seu retorno potencial.
Assim, por exemplo, se você investe em um edifício residencial com 100 unidades-padrão e 20 delas estão desocupadas, o seu índice de desocupação física é de 20%.
No entanto, a taxa de vacância financeira pode variar bastante, pois cada unidade é negociada individualmente. Se o aluguel-padrão para aquele tipo de imóvel é de R$ 2.500, e você acabou negociando as unidades por R$ 2000 mensais, está tendo uma taxa de vacância financeira de R$ 500 por unidade.
Perceba como isso pode impactar fortemente sua renda mensal com imóveis.
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Novas formas de investir em imóveis sem precisar construir ou administrar
Não é segredo que investir em imóveis é uma das formas mais seguras de construir um patrimônio sólido e gerador de renda no longo prazo, independente do cenário político e econômico do país.
Afinal, nada melhor do que confiar no bom e velho “cimento e tijolo” para não ficar refém da volatilidade dos ativos financeiros no momento em que você mais precisa.
Enquanto as economias avançadas passaram as últimas décadas sem saber o que era inflação e juros altos; por aqui, a realidade foi bem diferente.
A turbulência no quadro político e o descontrole fiscal acabaram fazendo do CDI um benchmark praticamente imbatível, mas ainda assim suscetível a uma rentabilidade real negativa.
O avanço do nosso mercado de capitais, no entanto, permitiu que pequenos investidores tivessem acesso a ativos antes restritos a investidores institucionais e grandes fortunas, como os fundos de investimento imobiliário.
Como é possível ver no gráfico abaixo, o desempenho médio das cotas dos fundos imobiliários na bolsa de valores (B3), medido pelo IFIX registrou forte valorização desde 2016, mais do que dobrando de valor até o advento da pandemia:

Esse período coincidiu com a queda da inflação e da taxa de juros, que atingiu a mínima histórica de 2% no primeiro trimestre de 2021.
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Retorno de fundos imobiliários com dividendos perde para o CDI
O efeito da retomada econômica e da redução da taxa Selic reduziu a atratividade dos títulos públicos e privados de renda fixa, levando os investidores a buscarem novas formas de rentabilizar seu capital.
E uma das formas preferidas de fazer isso foi recorrer à segurança dos fundos imobiliários, uma forma acessível de ter uma carteira de imóveis de alto padrão, com gestão profissional, através de um único investimento.
Tudo parecia ser um “mar de rosas”, até que, no início de 2020, um “cisne negro” se abateu sobre a economia mundial: a pandemia do novo coronavírus, provocando uma aversão generalizada ao risco.
Como é possível ver no gráfico acima, o valor médio das cotas dos fundos imobiliários na B3 sofreu uma forte e repentina queda em seu valor e até agora não se recuperou do tombo.
Além disso, a volta da inflação obrigou o Banco Central a realizar um aperto monetário, elevando a taxa de juros, o que acabou afetando a rentabilidade real da renda gerada pelos aluguéis.
Como se não bastasse, a valorização das cotas dos fundos teve, como efeito colateral, a redução do chamado “dividend yield”, isto é, o retorno obtido com os dividendos distribuídos mensalmente, elevando o tempo necessário para recuperar o investimento.
É possível perceber isso claramente no gráfico abaixo, que mostra o retorno do IFIX com dividendos. Desde o pico, no final de 2016, a 11,09%, a rentabilidade obtida pelos investidores com os pagamentos que recebem dos FIIs oscilou bastante:

Ao comentar sobre o desempenho dos FIIs para quem busca renda passiva mensal, Felipe Souto, CEO da Bloxs, plataforma que permite investir diretamente em projetos imobiliários com retorno potencial acima de 20% ao ano:
Atualmente, com a taxa Selic a 13,75% e o “dividend yield” do IFIX a 9,58%, não é difícil perceber que os fundos imobiliários estão perdendo para a renda fixa, quando o assunto é rentabilidade e segurança. Isso mostra a importância de não concentrar demais a carteira em uma única classe de ativos, ainda que ela tenha certa diversificação setorial. Muita gente acredita que os FIIs são uma espécie de renda fixa mensal sem imposto de renda, e esse conceito está errado.
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Efeito da taxa de vacância sobre a renda dos imóveis
Outro fator que afeta o retorno do investimento imobiliário, seja em unidades físicas próprias ou FIIs, é a taxa de vacância das unidades que compõem o portfólio focado em renda recorrente com ativos reais.
A renda gerada por esses imóveis depende muito do índice de ocupação das unidades, exercendo um impacto grande no dinheiro que entrará na conta do investidor.
Em geral, a taxa de vacância é calculada com base na área ociosa dos imóveis que integram o portfólio e, quando é elevada, gera custos de oportunidade e ineficiência.
Como explica Rafael Rios, cofundador e COO da Bloxs:
Quem pensa em montar uma carteira imobiliária com imóveis físicos ou fundos de tijolo precisa estar atento à taxa de ociosidade das unidades, não importa se estamos falando de espaços comerciais, lajes corporativas, galpões logísticos ou unidades habitacionais. O índice ociosidade dos imóveis com essas características está atrelado ao momento econômico vivido pelo país. Como sempre, o recomendado é não concentrar demais a carteira em um único tipo de renda imobiliária.
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Como mitigar o impacto da taxa de vacância no investimento imobiliário?
Como ocorre em todas as classes de ativos, a regra de ouro para construir um patrimônio sólido e gerador de renda no longo prazo é a diversificação. E, no mercado imobiliário, não é diferente.
Para maximizar o retorno da sua carteira de imóveis, procure também investir na chamada “dívida imobiliária”, que são títulos de crédito concedidos a construtoras e incorporadoras.
Esses títulos de dívida costumam ser corrigidos por um índice de referência, como o IPCA ou a taxa CDI, e possuem mais um componente fixo que garante a sua rentabilidade real.
No segmento de investimentos alternativos, por exemplo, é possível investir em dívida imobiliária e projetos de aquisição e venda de imóveis com garantias reais e gestão profissional.
A grande vantagem dessas operações é que elas não sofrem com os efeitos da taxa de vacância sobre a rentabilidade e ainda contam com o benefício de ter garantias contratuais robustas para maior segurança dos investidores.
Você pode fazer esse tipo de investimento imobiliário, capaz de gerar um retorno de mais de 20% ao ano, através do crowdfunding, uma modalidade de investimento participativo em que um grupo de investidores se une para financiar projetos do seu interesse.
O melhor de tudo é que as operações são feitas através de uma plataforma regulada e supervisionada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A Bloxs é a maior plataforma de crowdfunding do país e também atua no segmento imobiliário com projetos exclusivos e com alto potencial de retorno para os investidores.
Se você deseja investir em imóveis com segurança, mas não quer ter a dor de cabeça de construir e administrar nem quer ficar refém do risco do mercado financeiro, então faça seu cadastro agora mesmo em nossa plataforma e tenha acesso a projetos selecionados por uma equipe qualificada de especialistas.
