Empréstimo com garantia de imóvel: financie seus projetos via crowdfunding

O empréstimo com garantia de imóvel permite que empreendedores tenham acesso a crédito mais barato para impulsionar seus negócios.

E não existe forma melhor de fazer sua empresa crescer e amadurecer do que com a entrada de novos investidores no seu projeto.

Já pensou em acessar o mercado de capitais e receber o aporte de investidores que acreditam no seu potencial de geração de resultados?

Isso é possível através do crowdfunding, modalidade de captação regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que permite aos empreendedores financiar seus projetos de forma simples e rápida através de plataformas autorizadas.

Nas próximas linhas, você vai saber como obter crédito com garantia de imóvel em pouco tempo e sem as burocracias de instituições financeiras tradicionais.

Os tópicos que vamos abordar são:

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com imóvel de garantia, também chamado de home equity, costuma oferecer as menores taxas e as melhores condições de pagamento e funciona da seguinte forma.

Geralmente, você faz uma simulação no site de uma instituição financeira, como banco, cooperativa ou fintech, preenche um cadastro, envia a documentação e aguarda a avaliação do seu perfil e do seu imóvel.

Cada instituição adota processos distintos de análise de crédito e liberam, muitas vezes, apenas metade do valor do seu imóvel.

Como veremos mais abaixo, as taxas não são tão “melhores” assim, e a burocracia é a mesma, sem falar nos custos de contratação.

No crédito pessoal sem garantia, os bancos cobram juros de cerca de 80%, segundo dados do Banco Central. Se você oferecer um imóvel residencial ou comercial como garantia, essa taxa cai para a faixa de 15% a 25% ao ano.

Ou seja, ainda é muito desvantajoso para quem deseja utilizar os recursos para expandir seus negócios.

Por isso, se você é um empreendedor com um bom projeto e histórico de realizações, a melhor forma de obter crédito com garantia de imóvel é captando recursos através do crowdfunding.

É muito mais simples, barato e rápido, já que você acessa diretamente o mercado de capitais e pode formar sua própria base de investidores.

Como explica Rafael Rios, COO da Bloxs, plataforma autorizada a fazer esse tipo de captação:

O crowdfunding, ou investimento participativo, é uma espécie de “minidebênture” ou “mini-IPO” em que um grupo de investidores financia ou se torna sócio de projetos do seu interesse. Em outras palavras, é uma emissão pública de um valor mobiliário e, por isso, é regulada pela CVM.

Os benefícios são mútuos: os empreendedores recebem aportes de capital na modalidade dívida ou equity com condições extremamente atraentes, enquanto os investidores obtêm uma rentabilidade muito maior do que a oferecida pelas opções tradicionais do mercado.

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Qual o melhor banco para fazer um empréstimo com garantia de imóvel?

A maioria das instituições financeiras oferece empréstimo com garantia de imóvel rural ou urbano e o processo de contratação é basicamente o mesmo:

• Cadastro inicial e envio da documentação;
• Análise de perfil e crédito;
• Avaliação do imóvel;
• Liberação dos recursos.

Confira abaixo as principais instituições de crédito e qual é a taxa para empréstimo com garantia de imóvel cobrada por cada uma:

Empréstimo com garantia de imóvel Caixa

O imóvel precisa estar livre de ônus, ou seja, a Caixa não oferece empréstimo com garantia de imóvel financiado.

O empréstimo Caixa com garantia de imóvel tem as condições são as seguintes:

• IPCA – taxa a partir de 0,6% ao mês com prazo de até 15 anos com garantia de até 50% do valor do imóvel;
• TR – taxa a partir de 0,7% ao mês num prazo de até 15 anos com até 60% do valor do imóvel;
• Taxa fixa – taxa a partir de 0,8% ao mês num prazo de até 15 anos com até 60% do valor do imóvel.

Empréstimo com garantia de imóvel Santander

O home equity oferecido pelo Santander se chama Usecasa e tem somente taxa de juros fixa de cerca de 0,95% ao mês.

O banco faz ainda uma análise de perfil e, por isso, não faz empréstimo com garantia de imóvel para negativado. Mas você pode usar um imóvel próprio ou de terceiros.

Empréstimo com garantia de imóvel Itaú

O home equity do Itaú só aceita imóveis quitados e oferece as seguintes condições:

• Taxa de juros a partir de 0,94% ao mês;
• Valores de crédito de R$40 mil a R$3 milhões (limitado a 60% do valor do imóvel);
• Prazo de até 15 anos para pagar.

Mais atenção! O empréstimo nessa instituição prevê a cobrança de Tarifa de Avaliação do Imóvel, IOF e custos com cartorários.

Empréstimo com garantia de imóvel Bradesco

O home equity do Bradesco se chama Credimóvel e oferece um empréstimo de até 60% do valor do imóvel e 15 anos para pagar.

As condições são as seguintes:

• Parcelas de 3% a 15% do valor do empréstimo
• Até 180 meses para pagar
• Empréstimo de até 60% do valor do imóvel
• Disponível para correntistas com idade mínima de 18 anos
• IOF financiado e adicionado no valor das parcelas

Empréstimo com garantia de imóvel Sicoob

O Sistema de Cooperativas de Crédito do Brasil (Sicoob) ainda não oferece home equity e, portanto, não é possível contratar esse tipo de crédito pela instituição.

Como financiar um projeto via crowdfunding?

Os empreendedores podem formar sua base de investidores e captar recursos para expandir seus negócios através de operações de dívida ou equity.

Operação de dívida

Nesse tipo de captação, os investidores assumem o papel do banco e emprestam recursos a empreendedores em troca de uma remuneração na forma de juros.

Por ser uma operação de crédito, os juros e as condições de pagamento são definidas em contrato, assim como as garantias aos investidores, que podem abranger, entre outras ações:

• Penhor das cotas sociais da sociedade investida;
• Fiança dos sócios na pessoa física;
• Imóvel como garantia.

Normalmente, a remuneração dos investidores envolve uma parte fixa e outra variável de acordo com o desempenho do negócio.

Foi o que ocorreu com o projeto imobiliário BE Deodoro, que conseguiu atrair 187 investidores e levantou mais de R$ 1 milhão.

Nessa captação, está prevista uma remuneração fixa de 6,17% ao ano mais uma participação no valor geral de vendas, gerando um retorno total que pode chegar a 18,65% ao ano.

Operação de equity

Nesse tipo de captação, os investidores se tornam sócios do projeto e participam dos resultados da empresa através de remunerações periódicas (mensais, trimestrais e semestrais).

Em geral, são constituídas SPEs (Sociedades de Propósito Específico) para cada captação de equity. 

Com isso, toda a movimentação operacional e financeira do negócio é segregada, e os investidores têm acesso aos resultados através de relatórios trimestrais disponibilizados na plataforma da Bloxs.

Foi o caso do projeto de energia solar TMX Energy, que atraiu 206 investidores e levantou quase R$4 milhões para a instalação de um sistema fotovoltaico com capacidade de 1MW no interior de Minas Gerais.

Modalidades de equity:

• Equity direto: conversão imediata do contrato e ingresso dos investidores no quadro social da empresa investida;
• Equity indireto: a conversão é feita apenas em determinadas situações para dar mais agilidade aos trâmites burocráticos;
• Equity híbrido: os investidores têm um período para decidir se querem ou não se tornar sócios da empresa ou receber seus recursos de volta acrescidos de juros.

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