Quais são as estratégias das gestoras para selecionar boas operações de crédito e equity focadas em loteamentos?
Esse foi o tema do bate papo com Caio Henrique Arruda Roland, analista de investimentos da Life Capital Partners. O especialista detalhou melhor a visão da gestora sobre o segmento de loteamentos, inclusive critérios para análise de carteiras de mutuários e recebíveis.
Quer saber como originar operações de sucesso no setor?
Então continue a leitura deste artigo e saiba mais sobre os seguintes tópicos:
Sucesso em operações de desenvolvimento urbano
No setor imobiliário, um dos segmentos mais lucrativos e rentáveis é o de loteamentos, que envolve a criação da infraestrutura necessária para a valorização de áreas com alto potencial de vendas.
Entre as gestoras que atuam nesse mercado está a Life Capital Partners, responsável pelo fundo de investimento imobiliário LIFE11, focado em recebíveis de projetos de desenvolvimento urbano.
Entre as operações realizadas por gestoras do ramo estão empréstimos lastreados em recebíveis para o financiamento de obras e o desenvolvimento de loteamentos, além de operações de equity, em que os veículos de investimento da gestora se tornam sócios dos empreendimentos, com direito a participação nos lucros e na propriedade.
Para explicar melhor a estratégia da Life nesse mercado, a Bloxs recebeu o analista de investimentos Caio Henrique Arruda Roland, que detalhou a metodologia da gestora, incluindo:
- particularidades do investimento em loteamentos;
- critérios de análise para financiamento de obras e vendas;
- importância de estruturar operações de crédito com base em uma boa carteira de mutuários.
Como não poderia ser diferente, projetos imobiliários com margens de lucro atrativas estão sempre na mira da empresa, bem como a possibilidade de firmar parcerias para desenvolvimento de novos empreendimentos.
A conversa também tratou de outras questões importantes, como:
- relevância da experiência e histórico dos incorporadores;
- potencial de diferentes regiões brasileiras para investimentos imobiliários;
- flexibilidade nas formas de financiamento.
Confira agora os cinco fatores mais importantes para a originação de operações de sucesso envolvendo loteamentos imobiliários, na visão de Caio, da Life Capital Partners:
1. Perfil e histórico da carteira de mutuários
Caio explicou que a qualidade e o histórico da carteira de mutuários são fundamentais para avaliar o risco de crédito associado ao financiamento ou participação em um projeto.
Entre os aspectos mais importantes citados por Caio para minimizar o risco de inadimplência estão:
- Confiabilidade dos mutuários, com base em uma análise criteriosa da capacidade financeira dos compradores dos lotes, seu histórico creditício e a probabilidade de cumprimento das obrigações de pagamento, permitindo alocar investimentos em projetos com alta probabilidade de retorno consistente.
- Histórico de pagamentos, através do qual é possível compreender o comportamento financeiro da carteira ao longo do tempo, ajudando a identificar padrões nos pagamentos e ter maior confiança em relação à taxa de inadimplência.
- Diversificação de carteira, já que a concentração de mutuários eleva o risco de crédito do projeto, impactando a estabilidade e a previsibilidade do fluxo de receitas.
Na visão de Caio, esses três aspectos trabalham juntos para permitir uma avaliação profunda do potencial de um projeto de desenvolvimento urbano, bem como uma gestão eficaz dos seus riscos associados
2. Potencial de vendas e dinâmica do mercado
Outro ponto extremamente relevante apontado por Caio é o potencial de vendas dos lotes, em conjunto com a análise do mercado local e regional.
Com isso, é possível entender a demanda por loteamentos na área, o preço de venda dos lotes, e como esses fatores influenciam o fluxo de caixa futuro do projeto.
A capacidade de vender os lotes conforme planejado é um indicador-chave da sustentabilidade financeira do projeto.
3. Viabilidade financeira do projeto
A viabilidade financeira dos projetos de desenvolvimento urbano abrange:
- análise de custos de desenvolvimento;
- preços de venda esperados;
- e retorno sobre investimento.
Projetos que demonstram uma relação favorável entre custo e receita potencial, com margens de lucro saudáveis, são mais atrativos para financiamento, explica o analista da Life.
A projeção de fluxo de caixa do projeto e a capacidade de cobertura de dívida devem ser examinadas com cuidado, a fim de determinar a capacidade do loteamento de gerar receita suficiente para cobrir os custos operacionais, juros e principal da dívida. Isso envolve ainda a análise de recebíveis futuros e a capacidade de gerar fluxo de caixa positivo ao longo do tempo.
4. Plano de desenvolvimento e cronograma de obras
Um plano de desenvolvimento claro e um cronograma de obras realista são fatores importantes para fazer com que o projeto seja concluído dentro do que foi planejado.
Para tanto, é preciso avaliar aspectos importantes, como:
- capacidade de gestão do desenvolvedor;
- existência de aprovações regulatórias; e
- capacidade de cumprir marcos críticos do projeto.
5. Segurança jurídica e regulatória
É indispensável fazer uma análise de riscos jurídicos e regulatórios do projeto de loteamento, como a posse da terra, o zonamento e a conformidade com regulamentos locais. Com isso, o projeto consegue seguir em frente sem muitos obstáculos legais ou atrasos que afetariam seu financiamento e execução.
6. Localização
A diversificação regional é um pilar central na estratégia de investimento em loteamentos da Life Capital Partners.
Caio detalhou a importância de se aventurar em novas regiões do Brasil, identificando áreas com potencial imobiliário inexplorado, onde a Life possa estabelecer uma vantagem competitiva.
“Entender a dinâmica local, como demanda do mercado, crescimento econômico e tendências urbanas, é essencial para adaptar os investimentos às condições específicas de cada região.”
Além disso, ele argumenta que a diversificação geográfica é uma tática eficiente para diluir riscos, protegendo o portfólio da empresa contra possíveis contratempos econômicos ou regulatórios que possam impactar uma área isolada.
Como exemplos de regiões que estão registrando um “boom imobiliário”, ele cita Santa Catarina e Minas Gerais, onde estudos apontam para um crescimento expressivo nos próximos anos.
A seleção de regiões para investimento segue uma abordagem estratégica, levando em conta fatores como:
- potencial de valorização dos imóveis;
- desenvolvimento de infraestrutura;
- influência das indústrias locais no mercado imobiliário.
Caio destaca a flexibilidade da Life em buscar oportunidades por todo o país, não se restringindo apenas às áreas já conhecidas, o que permite à empresa aproveitar oportunidades fora do radar e gerar valor em locais menos visados.
7. Segmentação de mercado
Durante o bate-papo, Caio também tratou da segmentação de mercado no setor imobiliário, ressaltando a importância de entender as diferenças entre empreendimentos de alto e baixo padrão e de avaliar os riscos e oportunidades que cada um apresenta.
Ele explicou que a Life considera ambos os segmentos em suas estratégias de investimento, pois cada um atende a demandas de mercado específicas e tem suas próprias características de risco e retorno.
Para ele, a decisão de investir em empreendimentos de alto ou baixo padrão requer uma análise cuidadosa.
“Os empreendimentos de alto padrão podem oferecer margens de lucro maiores, graças ao valor elevado dos imóveis, mas também podem ser mais vulneráveis a oscilações de mercado e um risco mais concentrado. Já os de baixo padrão tendem a ter uma demanda mais constante e vendas mais rápidas, embora com margens de lucro menores.”
A flexibilidade e a diversificação são fundamentais ao investir em diferentes segmentos de mercado, permitindo mitigar riscos e adaptar a estratégia de investimento às condições de mercado.
Uma compreensão detalhada das dinâmicas de mercado é essencial para identificar oportunidades de investimento e avaliar os riscos associados, o que inclui:
- análise demográfica;
- tendências econômicas;
- preferências dos consumidores.
As estratégias de precificação devem ser cuidadosamente definidas para cada segmento, a fim de maximizar o retorno sobre o investimento. Em empreendimentos de alto padrão, por exemplo, entre os fatores que podem influenciar na precificação estão:
- exclusividade;
- localização; e
- comodidades.
Já nos empreendimentos de baixo padrão, os aspectos mais importantes são a acessibilidade e o custo-benefício.
A análise de viabilidade é um passo indispensável, exigindo uma avaliação detalhada dos custos de desenvolvimento, potencial de vendas e expectativas de retorno. Caio aponta que essa análise é fundamental para tomar decisões de investimento informadas.
Particularidades das operações de equity
Nas operações de equity, o potencial de valorização dos ativos imobiliários têm lugar central na estratégia de investimento da Life. Apesar dos riscos inerentes, essas operações podem gerar retornos expressivos no longo prazo, desde que bem selecionadas.
No encontro, o analista destacou a relevância desse tipo de transação no portfólio da gestora, por ser uma forma atraente de “se conectar diretamente com o crescimento e a valorização de projetos”.
Investir em equity requer uma participação mais ativa no desenvolvimento do empreendimento, como influenciar decisões estratégicas e contribuir para o seu sucesso. Para tanto, é essencial construir parcerias com desenvolvedores experientes e confiáveis, a fim de aumentar as chances de êxito.
Além disso, a flexibilidade dessas transações é vista como um diferencial importante, ao possibilitar ajustes nos termos do acordo conforme as necessidades dos investidores e dos desenvolvedores, o que pode variar desde a divisão dos lucros até os direitos de propriedade e obrigações de capital.
Conclusão
Entre os fatores de sucesso mais importantes para operações de crédito e equity em desenvolvimento urbano, estão o potencial de vendas e valorização dos ativos imobiliários.
Para garantir a saúde financeira do empreendimento e a viabilidade da operação, é preciso observar a diversificação dos mutuários e a qualidade dos recebíveis, bem como a localização, que deve estar em regiões com boas perspectivas de crescimento.
A relação entre risco e retorno é outro critério importante do investimento em loteamentos, em conjunto com a flexibilidade e a customização das operações.
Se você gostou deste conteúdo e deseja se informar sobre o setor, não deixe de se cadastrar em nossa plataforma para ficar por dentro das novas tendências mais importantes do mercado de capitais.