No artigo de hoje vamos detalhar quatro estratégias de investimento imobiliário que as empresas de real estate usam para lucrar com imóveis, seja com aquisição, construção e reforma de propriedades. Vamos falar, especificamente, sobre as quatro melhores estratégias desse mercado: sale-leaseback, built to suit, flipping e retrofit.
Você também vai conhecer excelentes oportunidades de investimento para garantir uma sólida fonte de receita mensal com os melhores ativos imobiliários em pontos estratégicos das principais cidades brasileiras e administrados pelos melhores especialistas do ramo.
Mas, antes, vamos fazer um rápido apanhado do setor imobiliário no Brasil. Vamos entender as razões que explicam por que esse segmento da economia deve ser um dos primeiros a sair da crise no futuro próximo.
Perspectivas para o setor imobiliário
Se já houve um momento ideal para lucrar com imóveis e ter renda passiva no Brasil, sem dúvida esse momento é agora.
Em primeiro lugar, a queda da inflação abriu espaço para que o Banco Central baixasse os juros. Ao que tudo indica, a taxa Selic deve continuar em patamares baixos por vários anos, e isso é ótimo para o setor imobiliário, já que a queda dos juros permite que mais famílias tenham acesso ao crédito imobiliário.
Além disso, diversos especialistas defendem que o setor deve ser um dos primeiros a se recuperar da crise. Tal visão existe devido a combinação de oferta de crédito a juros baixos com preços mais em conta. Isso deverá impulsionar a demanda de imóveis nos próximos anos.
Com foco na retomada do setor, empresas de real estate passaram a adotar diferentes estratégias para lucrar com a aquisição, construção ou reforma de ativos imobiliários, entre as quais destacamos o sale-leaseback, o built to suit, o flipping e o retrofit.
Vamos agora falar sobre cada uma delas com mais detalhes.
Estratégias para Lucrar com Imóveis
Sale-Leaseback
A operação de sale-leaseback é feita por um investidor que compra um ativo imobiliário e faz sua locação ao próprio ocupante da propriedade, por meio de um contrato atípico de locação.
Para a empresa que vende o imóvel, nada muda em sua rotina operacional. Ela continuará usufruindo normalmente da propriedade, porém não mais como proprietária, e sim como locatária das instalações.
Vantagem do Leaseback
A grande vantagem dessa solução é que, com os recursos provenientes da venda do imóvel, a empresa pode investir em sua operação, evitando que seu capital fique imobilizado em um ativo que pouco ou nada agrega ao seu core business.
Além disso, o investidor de real estate que adquire a propriedade será responsável pela gestão profissional das instalações do cliente, permitindo que o locatário tenha uma dor de cabeça a menos, ao não precisar se preocupar em gerir, modernizar e expandir suas estruturas.
Muitas empresas estão migrando para esse tipo de operação, porque conseguem uma taxa bastante atrativa se comparada com o financiamento bancário, sem contar que podem levantar capital de forma imediata e transmitir a gestão da propriedade para um expert no negócio.
Os investidores comuns podem diversificar sua carteira com esse tipo de operação adquirindo cotas de fundos imobiliários no mercado de bolsa.
Built to suit
Built to Suit é a solução de empreendimento imobiliário em que uma empresa especializada desenvolve e constrói instalações sob medida para os clientes. Os clientes, ao passo que iniciam o projeto, firmam, posteriormente, contratos de locação de longo prazo.
O processo envolve, portanto, a identificação das necessidades do cliente, o desenvolvimento da solução e a entrega das instalações.
Vantagem da construção sob medida
A vantagem dessa solução para a empresa locatária é que ela não precisa imobilizar seu capital em ativos imobiliários. Ficando livre, assim, para destinar mais recursos para sua estratégia de negócios.
Além disso, a construção e posterior gestão do imóvel ficarão a cargo de uma companhia especializada. Ela será responsável por mantê-lo em perfeitas condições para o cliente final. A empresa ainda tem a vantagem de poder deduzir do seu IR as despesas de locação.
Trata-se de uma estratégia operacional com foco em competitividade e eficiência, já que as empresas, em vez de se preocuparem com a realização de um empreendimento tão complexo, podem dedicar toda sua atenção ao core business, com a vantagem de disporem de um imóvel totalmente pensado para suas necessidades.
Flipping
O flipping é uma operação imobiliária que envolve a compra de uma propriedade, no intuito de reformá-la e vendê-la após o processo de beneficiamento.
Os investidores de real estate geralmente preferem essa solução quando encontram bons ativos imobiliários, com grande desconto e excelente localização.
Os imóveis ideais para a realização do flipping são aqueles altamente líquidos no mercado, pois o tempo é um fator primordial na lucratividade dessa estratégia de investimento imobiliário, em razão dos diferentes custos com a manutenção da propriedade, sem falar na imobilização do capital caso a propriedade fique muito tempo desocupada.
Por isso que o investidor imobiliário deve realizar um estudo de mercado pormenorizado. É necessário, eventualmente, prospectar clientes antes mesmo da aquisição ou a reforma do imóvel estarem concluídas.
Retrofit
O retrofit é uma solução que visa adequar, atualizar ou até mesmo readaptar um ativo imobiliário, no intuito de otimizar seu uso atual ou lhe dar uma finalidade totalmente nova.
Entre os principais objetivos do retrofit, podemos destacar:
- Melhoria estético-arquitetônica: atualização de fachadas com a utilização de novos revestimentos ou renovação da identidade visual de uma empresa.
- Conforto: mudança do design interior para aumentar o conforto ou mesmo melhorar a usabilidade do espaço para atividades produtivas.
- Atendimento de normas: obras para adequar o imóvel à legislação vigente, como acessibilidade e proteção contra incêndio.
- Valorização: implementação de melhorias estéticas a fim de simplesmente valorizar um imóvel ou aumentar sua atratividade para possível compradores ou locatários.
Assim como ocorre com a estratégia de flipping, os imóveis ideais para o retrofit devem necessariamente ser de excelente qualidade, com ótima localização e alta liquidez no mercado, já que sua desocupação, por exemplo, gera custos de manutenção que reduzem o nível de lucro do empreendimento.
Da mesma forma, o retrofit de um imóvel que já está sendo utilizado só se justifica se ele realmente trouxer melhorias em termos de produtividade e valorização do ativo, isso porque o beneficiamento de um ativo imobiliário envolve custos cujo payback pode levar anos para se concretizar.
Oportunidades de investimento no setor imobiliário para lucrar com imóveis
O Brasil tem aprimorado seu sistema normativo para permitir uma alocação mais eficiente de recursos em atividades produtivas dos mais diversos setores.
Tais ações têm permitido, dessa forma, que novos empreendimentos tenham acesso ao mercado de capitais brasileiro com menos custos e burocracia. Além disso, um vasto leque de opções para o investidor comum é aberto simultaneamente.
Oportunidades antes acessíveis somente a investidores qualificados ou profissionais agora estão disponíveis a pessoas físicas a partir de valores bastante reduzidos, democratizando o acesso do investidor comum a alternativas de investimento de alta qualidade.
A instrução 588 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que empresas realizem ofertas por meio do financiamento coletivo na internet de forma muito mais prática e rápida.
Já pensou em investir em motéis?
Um dos grandes sucessos de captação recente na Bloxs por meio do financiamento coletivo foi o retrofit de uma unidade de Brasília da Drops, primeira franquia de motéis do Brasil.
Nessa oportunidade, os investidores puderam financiar, pela modalidade de dívida. Os recursos foram utilizados na reforma, adequação da fachada e instalações da melhor rede de motéis da capital do país.
Foram arrecadados, em menos de três dias, mais de um milhão de reais para o Drops Brasília. A rentabilidade-alvo foi definida em 17% ao ano, muito acima de qualquer retorno em renda fixa no setor imobiliário.
O sucesso dessa captação foi tamanho, que a Bloxs abriu mais uma oportunidade para que os investidores participassem do financiamento coletivo do retrofit de outras três unidades da Drops, agora na cidade de Barretos, interior de São Paulo.
Neste caso, dessa forma, o financiamento das obras de reforma e adequação das unidades se dará na modalidade de dívida. A remuneração será feita com pagamentos semestrais e rentabilidade-alvo de 12% ao ano.
Lucrar com o aluguel de apartamentos em Itaim e Pinheiros (SP)
A Bloxs também lançou há pouco tempo, em parceria com a Yuca, uma oportunidade de renda para lucrar com imóveis em dois bairros nobres de São Paulo.
O projeto visava captar investidores que se tornariam sócios de uma empresa responsável por adquirir, reformar, mobiliar e alugar dois apartamentos na modalidade coliving, ou moradia coletiva, na região do Itaim e Pinheiros.
Com rentabilidade-alvo de 20 a 25% ao ano, a captação foi um sucesso, mostrando quão dinâmico e promissor é o mercado imobiliário do país.
Acreditamos que essa e outras oportunidades na economia real tendem a se beneficiar do cenário de reformas institucionais e dos esforços de aprimoramento normativo que o Brasil tem feito para dinamizar e melhorar seu ambiente de negócios.
Não deixe passar a retomada do setor imobiliário e aproveite para lucrar com imóveis
Em conclusão, existem oportunidades para aproveitar a retomada da economia brasileira e lucrar com imóveis durante o crescimento do mercado imobiliário. Uma delas é, sem dúvida, participar de financiamentos coletivos de projetos focados em residências estudantis, com gestão profissional, em cidades médias do Sul do Brasil.
A Bloxs, em parceria com a Room Mate Administradora e a Invesquad, lançou o projeto Room Mate Student Living, que estará localizado a 1 km da Universidade do Vale do Itajaí, que tem cerca de 24 mil estudantes.
O projeto será residencial, com serviços e disponibilizará 40 unidades na cidade de Itajaí, santa Catarina. Sua rentabilidade-alvo é de 14,74% ao ano, muito acima da maioria dos investimentos em renda fixa, como LCIs e CRIs.
A meta dessa captação é levantar até R$ 2.850.000 na modalidade equity, em que os investidores se tornam sócios da RM1 SPE LTDA, um empreendimento inovador com foco em renda em formato de Student Living.
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