Quanto rende um investimento imobiliário?

Hoje nós vamos falar aqui quanto realmente rende um investimento imobiliário. O investimento ainda é um campo obscuro para muita gente e que merece atenção com relação à educação.

Antigamente, a inflação e a falta de referência monetária não permitiam que as pessoas economizassem e muito menos investissem.

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Está na memória do brasileiro a dificuldade de planejamento com investimentos. Assim como também está na memória dos brasileiros o investimento imobiliário. Quanto que o investimento imobiliário rende hoje?

Primeiro é importante diferenciar que existem duas maneiras de se analisar isso.

Entenda quanto rende o investimento imobiliário

Uma das vertentes é o investimento com o foco em renda. Ou seja, aonde você vai ter uma parcela do seu retorno todos os meses. Uma receita, de certa maneira recorrente.

A outra vertente é investimento com o foco em ganho de capital. Onde você por exemplo investe R$ 500 mil reais e vai tirar R$ 800 mil reais depois de algum tempo.

Alguns exemplos são a compra de um apartamento na planta, a compra de um terreno, e diversas outras formas. Hoje os investimentos com foco em renda serão tratados.

O primeiro investimento com foco em renda é o aluguel, onde você compra um imóvel e o aluga.

Investimento imobiliário com foco em renda

Vamos falar primeiro do aluguel residencial. Vamos utilizar como exemplo um imóvel que tenha valor de aproximadamente 300 mil reais e que o aluguel do mesmo seja de 1200 reais mensais.

Neste caso, a rentabilidade do imóvel é de 0,4% (falaremos sempre de rentabilidade mensal).

É muito ou pouco para este imóvel?

Esta questão deve ser avaliada com cuidado.
O investimento imobiliário com foco em renda, deve ter a rentabilidade real avaliada. Ou seja, a rentabilidade acima da inflação.

Existem estudos técnicos e científicos que comprovam que o ativo imobiliário corrige pelo menos a inflação.

Então, se estamos falando de 0,4%, estamos tratando deste valor e mais a inflação que o ativo foi valorizado.

Para saber se isto é muito ou pouco, vamos comparar com a taxa de livre risco do mercado, o CDI, que normalmente rende 100% caso seja bem aplicado em seu banco.

O CDI, hoje em dia rende algo em torno de 0,5%. O valor de 0,5%, descontada a inflação, que foi de cerca de 0,25% ao mês no último ano, resulta em uma rentabilidade real de 0,25%.

Então, comparando a nossa renda com o aluguel de 0,4%, com os 0,25% que o seu dinheiro renderia no banco em termos reais, a compra de um apartamento para alugar sim pode fazer sentido.

Se tratarmos de imóveis comerciais, como salas comerciais, fazendo as contas entre o valor de mercado e o valor de aluguel, chegamos um rendimento em torno de 0,5% ou 0,6%. Este é um rendimento melhor do que um apartamento.

Porém, esta rentabilidade acompanha o maior risco que envolve o investimento em salas comerciais. Que é o risco de vacância, ou seja, do imóvel ficar vago. Por isso, deve-se sempre ter em mente a relação de risco e retorno.

Assim, temos 0,4% de rentabilidade com um apartamento e 0,5%/0,6% com maior nível de risco para as salas comerciais.

Investimento em fundos imobiliários

Vamos falar de fundo de investimento imobiliário, tomando como base uma carteira de fundo do mês de maio, composta por cerca de 15 fundos. Estes renderam valores em torno de 0,4% a 0,6%.

Este é um rendimento muito bom, além de ser livre de imposto de renda, uma vez que pessoas físicas não pagam este imposto sobre a renda que está sendo gerada com este rendimento.

Eu, particularmente, não gosto de investir em fundo de investimentos imobiliário.

Me incomoda o excesso de liquidez que vem do fundo de investimento imobiliário. As oscilações do mercado financeiro, onde as cotas do fundo de investimento imobiliário sobem e descem acompanhando esta dinâmica, psicologicamente entendo afetam o bom investidor imobiliário.

Existem um outro tipo de investimento com foco em renda, que queremos trazer para os pequenos investidores, mas que hoje, está restrito aos grandes investidores em função do alto volume de investimentos necessário.

Também conhecidas como operações de “Built to Suit”, podem ter rendimentos em torno de 0,8% a 1,0%.

Basicamente o investidor identifica um grande locatário, ou uma grande rede, assina um contrato de longo prazo, e constrói o imóvel sob medida para o seu futuro ocupante.

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