Temos de maneira geral relacionado a expressão Built to Suit (BTS) a operações imobiliárias com foco em renda. Apesar do BTS estar ao pé-da-letra associado à construção sob medida, o termo em geral descreve 03 formatos de operação:
Built to Suit (BTS) – Quando o imóvel é efetivamente construído sob medida para um determinado inquilino que se compromete com um contrato de aluguel, em geral de longo prazo e com cláusulas atípicas a um contrato de locação convencional.
Ex: Assino um contrato de locação por 10 anos com uma grande varejista e com este contrato compro o terreno, faço a construção com um projeto entregue por eles e recebo o aluguel mensalmente.
Imagem de unidade da Lojas Americanas em Salvador/BA estruturado através de BTS por parte do time da Bloxs
Buy to Lease (BTL) – Quando adquirimos o imóvel já construído com definição prévia de um inquilino.
Ex: Compro um imóvel ocupado por uma multinacional inglesa, localizado no entorno de um dos maiores pólos industriais do país e passo a partir daí a receber os alugueis de um contrato que já estava vigente.
Imagem de galpão industrial em Camaçari/BA estruturado através de BTL por parte do time da Bloxs
Sale Lease Back (SLB) – Quando adquirimos o imóvel já construído de um determinado proprietário e o mesmo se compromete, após a operação de compra, em seguir ocupando o imóvel com um contrato de locação.
Ex: Compro o imóvel do supermercado do meu bairro, que pertencia ainda ao dono do negócio e que precisa do capital para aplicar em incremento do seu estoque. O supermercado continuará funcionando lá e eu receberei alugueis mensais como novo proprietário do imóvel.
Observem que essas operações têm na sua essência o mesmo racional da aquisição de um apartamento para aluguel. Existem, porém, diferenças consideráveis relacionadas a rentabilidade, ticket, eficiência tributária e segurança, o que veremos adiante.
Rentabilidade:
A rentabilidade de um apartamento alugado, segundo o último relatório FipeZap, dificilmente supera rentabilidade mensal de 0,3% a 0,4%. São ativos em teoria mais seguros, com menor chance de vacância, pois atendem a uma necessidade básica do ser humano – um teto para chamar de seu.
Por outro lado, as operações através de BTS tendem em geral a alcançar patamares de rentabilidade mensal na ordem de 0,7% a 1,0%. Porque? Veja mais nos tópicos seguintes.
Ticket:
Enquanto é possível comprar um imóvel residencial em valores na casa dos milhares, a cifra para aquisição de terreno e construção de um imóvel para locação através de BTS gira na casa dos milhões. É um mercado para grandes investidores, o que restringe sobremaneira a oferta e por consequência tende a elevar o preço dos alugueis.
Eficiência Tributária:
No geral, operações de BTS, BTL ou SLB são feitas através de empresas ou fundos. Neste formato, é possível acessar um melhor enquadramento tributário para a renda mensal auferida, se comparada a alíquota de até 27,5% cobrado na pessoa física.
Segurança:
Apesar dos apartamentos apresentarem menor tempo de reposição do locatário, em geral o risco de inadimplência é maior. O peso do aluguel no orçamento de um indivíduo ou família é na maioria das vezes muito maior que o peso do aluguel no orçamento de um negócio. As operações de BTS também estão associadas a empresas reconhecidamente sólidas e com contratos que identificam penalidades negociadas livremente entre as partes.
Coisa boa dá pra replicar
E seu eu te falar que o conceito de BTS acabou abraçando um mercado crescente e promissor como o de energia renovável? Trataremos disso no próximo conteúdo!
Quer ver uma operação realizada com sucesso, COM FOCO EM PROTEÇÃO PATRIMONIAL E RENDA ?
