O mercado imobiliário evoluiu muito nos últimos anos, com empresários mais preparados e atentos a questões que costumavam ser negligenciadas na hora de captar recursos junto a investidores.
Para esses empreendedores, o mercado de capitais é uma fonte recorrente de financiamento mais barata e flexível do que o crédito bancário tradicional, além de contribuir para sua maior visibilidade e prestígio.
A entrada de novas plataformas de captação fora dos grandes bancos também contribuiu para essa evolução, melhorando as práticas empresariais e de governança de pequenas e médias incorporadoras e loteadoras.
Mais do que nunca, é importante que essas empresas apresentem um histórico transparente e confiável, com documentação completa e organizada dos empreendimentos, e estejam dispostas a se adaptar rapidamente às mudanças dinâmicas do mercado.
Esses foram alguns dos tópicos tratados em uma conversa exclusiva que a Bloxs teve com Felipe Medeiros, gestor de fundos imobiliários da TG Core.
O bate-papo exclusivo teve como objetivo mostrar aos parceiros da Bloxs quais são os pontos mais importantes a serem considerados ao originar operações de sucesso no setor.
Neste artigo, vamos abordar os tópicos mais importantes desse encontro feito com exclusividade para os parceiros de negócio cadastrados na Bloxs.
Confira os assuntos que vamos abordar a partir de agora:
Crédito além dos grandes bancos
O amadurecimento do mercado de capitais brasileiro nos últimos anos abriu espaço para que novas empresas tivessem acesso a funding para seus projetos, além de contar com a expertise de novos investidores para melhorar suas práticas empresariais e de governança.
Isso é fundamental para captar recursos de longo prazo, alinhados com o ciclo de vida de cada empreendimento, além de reduzir o risco de descasamento entre ativos e passivos.
Mas os benefícios do mercado de capitais não se restringem aos custos menores e à maior flexibilidade na hora de honrar os compromissos com os investidores; ele também permite que os empreendedores tenham uma gestão mais responsável em termos ambientais, sociais e de riscos, melhorando sua eficiência operacional e sua reputação no mercado.
Sem dúvida, é uma evolução em todos os sentidos, mas também traz consigo grandes responsabilidades e a necessidade de ter um alinhamento e uma comunicação eficaz com todas as partes envolvidas, com visão de estabelecer relacionamentos de longo prazo.
Para Felipe Medeiros, gestor de fundos da TG Core, há uma conscientização cada vez maior por parte de pequenas e médias empresas do setor imobiliário sobre a importância de entender e utilizar adequadamente os instrumentos financeiros disponíveis no mercado.
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Contexto econômico e mercado de capitais
Medeiros explica que, antes de se lançar ao mercado de capitais, os empreendedores devem entender o cenário econômico atual, principalmente em relação a questões como inflação, juros e impacto de decisões políticas e econômicas na atração de investimentos.
O especialista destaca ainda que, em vez de olhar um segmento ou setor específico, é fundamental entender a situação econômica na qual a empresa está inserida. Para ele, um empreendedor pode estar no ramo imobiliário, mas eventos em outros setores, como política e comércio internacional, podem acabar influenciando diretamente o desempenho do mercado imobiliário e o interesse dos investidores pelo segmento, principalmente em relação a juros e inflação.
No entanto, Medeiros destaca que o mercado de capitais no Brasil vem se tornando uma fonte relevante de financiamento para incorporadoras e loteadoras, em comparação com os bancos, sobretudo em relação aos custos relativamente menores e à maior flexibilidade para honrar os compromissos.
“Hoje a gente tem um cenário em que o mercado de capitais está ganhando força no financiamento de projetos imobiliários, com muitas soluções de financiamento, principalmente para loteadoras e incorporadoras, que antes dependiam fortemente dos bancos.“
“É um caminho sem volta”, continua, já que a participação dos bancos no financiamento dos projetos está caindo drasticamente, sobretudo em suas etapas iniciais, nas quais o risco é mais elevado. Essas lacunas, em sua visão, estão sendo preenchidas pelo mercado de capitais.
“A mudança é evidente e irreversível; enquanto a presença dos bancos como financiadores está em declínio, a participação do mercado de capitais nesse setor está em ascensão.“
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Trajetória da TG Core e da Trinus
A TG Core é uma gestora de fundos de investimento especializada no segmento imobiliário, com foco na seleção e estruturação de ativos, bem como na entrega de rentabilidade acima da média para seus clientes.
A empresa faz parte da holding Trinus Co., que foi criada em 2009 por Diego Siqueira e Giovanna Dutra, e administra o fundo de investimento imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), que agrega no portfólio diversas empresas que usam as ferramentas da Trinus para otimizar a administração.
Com sede em São Paulo e escritório em Goiânia, a gestora tem planos ambiciosos. Até 2025, ela quer atingir um volume de vendas de R$ 60 bilhões.
Já a Trinus Capital tem um histórico de crescimento contínuo, passando de 250 milhões de reais em patrimônio líquido e já estando com aproximadamente 2 bilhões de reais.
Desafios e visão de longo prazo
Felipe Medeiros aborda os novos desafios que as empresas, especialmente incorporadoras e loteadoras, enfrentam no cenário atual do mercado de capitais.
O contexto é de crescente interesse e uso do mercado de capitais como uma alternativa mais atraente para o funding de projetos do que o financiamento bancário tradicional.
Ele explica que, anteriormente, as empresas estavam acostumadas a depender majoritariamente de bancos para financiamento. Agora, com o mercado de capitais tornando-se uma opção viável, é necessário um novo entendimento e abordagem para se destacar frente à concorrência.
Em sua visão, muitos empresários do setor imobiliário ainda estão no processo de compreensão desse novo ambiente. Portanto, há uma curva de aprendizado e necessidade de informação para que as empresas possam navegar com sucesso no mercado de capitais.
“Em comparação com o financiamento bancário, que pode ser mais imediatista, o mercado de capitais requer uma visão e planejamento a longo prazo. Os empresários precisam se adaptar a essa nova mentalidade.“
De fato, Felipe destaca que as linhas de crédito bancário envolvem empréstimos mais curtos e possuem garantias reais. Já no mercado de capitais, há mais flexibilidade, e os investimentos são normalmente de longo prazo.
Critérios de avaliação de projetos
No bate-papo exclusivo para parceiros de negócios cadastrados na plataforma da Bloxs, a Trinus deixou claro quais são os critérios que leva em consideração na hora de considerar um investimento específico.
Perfil do empreendedor
Entre os pontos mais importantes está a avaliação do histórico do empreendedor, o alinhamento estratégico entre a proposta e os interesses da gestora, os padrões de governança, entre outros. O mais importante é entender que os investidores buscam empreendimentos sólidos e de longo prazo.
“Damos grande ênfase ao histórico, à reputação e à confiabilidade do empreendedor. Buscamos empreendedores que tenham uma trajetória sólida e um bom entendimento do mercado imobiliário.“
Documentação e diligência
A documentação completa e correta é fundamental para que a captação seja viável. Durante o processo de due diligence, a Trinus verifica toda a documentação relacionada ao projeto, a fim de garantir que tudo esteja em ordem.
Ele analisa detalhadamente os riscos associados, a estrutura de financiamento, os retornos projetados, no intuito de proteger seus investimentos. Por isso, procura projetos que ofereçam estruturas de garantia robustas e tenham uma cobertura mínima padrão para garantir a segurança da alocação.
Felipe também destaca a necessidade de um comprometimento claro de todas as partes envolvidas, em especial quando menciona a fase de documentação:
“A documentação é crucial. Sem ela e sem a diligência completa, o processo não avança.“
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Estrutura jurídica e regulamentar
A conformidade com as leis e regulamentos também é outro aspecto fundamental destacado por Felipe Medeiros. A Trinus procura verificar se os projetos estão em conformidade com as leis de incorporação e loteamento e outros regulamentos pertinentes.
De fato, ele aponta que, mesmo com uma legislação consolidada sobre incorporações e loteamentos no Brasil, ainda existem empreendedores que não seguem todas as normas, o que representa um potencial “deal breaker” para operações e financiamentos.
Isso ressalta a importância da conformidade e da diligência para garantir que estejam dentro das leis e normas aplicáveis antes de se avaliar qualquer investimento.
Alinhamento de interesses
Para a Trinus, é essencial que todas as partes envolvidas estejam alinhadas em termos de objetivos e expectativas, pois isso garante uma parceria mais tranquila e eficaz ao longo do projeto.
Em situações de investimento, a clareza nas expectativas e objetivos entre todas as partes é fundamental para evitar mal-entendidos, conflitos e possíveis perdas.
“A velocidade de liquidação é maior quando todas as partes estão alinhadas em seus objetivos e necessidades.”
Transparência e comunicação
A capacidade de se comunicar de forma aberta e transparente é indispensável, na opinião de Felipe, já que a Trinus valoriza empreendedores e parceiros que são claros em suas comunicações e mantêm os investidores informados em todas as etapas.
O gestor ressalta que parceiros proativos ao fornecer a documentação e as informações necessárias permite que a integralização dos projetos seja feita com mais celeridade, na medida em que há compromissos a serem cumpridos não apenas com investidores, mas também com os órgãos reguladores.
Rentabilidade e retorno
Não há como negar que o retorno do investimento é um fator-chave na hora de avaliar potenciais projetos imobiliários. É por isso que a Trinus analisa a rentabilidade projetada e a compara com os riscos associados para determinar se o investimento realmente vale a pena.
Para isso, um empreendedor com um histórico robusto e comprovado pode justificar um retorno menor, devido ao risco percebido mais baixo.
A gestora adota uma abordagem estratégica ao considerar taxas-alvo de retorno para diferentes tipos de projetos, com base no seu estágio de maturidade e tipo. Por exemplo, loteamentos têm alvos em torno de 20%, enquanto projetos de incorporação variam entre 25 e 30%. Esta diferenciação é um reflexo direto da relação risco-retorno.
Além disso, a Trinus não se limita a aceitar projeções de rentabilidade apresentadas pelos empreendedores. Seus especialistas realizam análises próprias detalhadas, com critérios internos para avaliar a viabilidade econômica dos projetos.
Operações de dívida
Para operações de dívida, a empresa procura garantir uma estrutura sólida para minimizar riscos, priorizando garantias como alienação de cotas, aval dos sócios e fundos de reserva. Estas garantias permitem que a Trinus aceite retornos mais baixos em relação à dívida, sabendo que, em caso de problemas, eles têm algum grau de proteção.
Operações de equity
Em investimentos de equity, devido à ausência de garantias externas, a Trinus busca retornos mais altos para compensar o risco associado. A rentabilidade desejada pela empresa pode variar dependendo das condições do mercado, o que demonstra uma abordagem adaptável aos diferentes cenários econômicos..
Felipe mencionou ainda os prazos médios para operações de incorporação e loteamento, com uma média de 36 meses para incorporação e 96 meses para loteamento.
A gestora, ao investir, não é rígida quanto à fase do projeto, podendo investir desde a fase inicial de um terreno até o final da obra, mas demonstra preferência por projetos urbanos, pois percebe maior demanda e retorno nesse segmento.
A empresa busca entrar no projeto no momento certo para maximizar o retorno, e isso pode variar de caso a caso. Eles estão dispostos a assumir mais riscos em projetos em estágios iniciais, mas esperam um retorno proporcionalmente maior nesses casos.
“Mesmo que um empreendedor tenha tido um projeto anterior que não foi bem, estamos dispostos a reconsiderar uma nova parceria se perceber evolução e aprendizado por parte do empreendedor.“
Em todos os casos, Felipe enfatiza a importância de construir e manter um bom histórico para poder aumentar o patrimônio de seus fundos e continuar atraindo novas emissões e mais empresas para o mercado de capitais.
