Em mais uma operação de sucesso no segmento imobiliário, a Bloxs liquidou recentemente a operação Setier BTS Supermercado, com um retorno de 26,27% ao ano para os investidores, bem acima da rentabilidade-alvo de 14,70%.
Nessa oferta, os investidores puderam se tornar sócios de uma empresa especialmente constituída para construir um imóvel comercial na modalidade built to suit.
O projeto foi estruturado pela Setier e visava atender às necessidades de uma nova unidade da rede Supermercados BH, uma das principais varejistas do ramo em Minas Gerais.
Com prazo de implantação de dois anos, o empreendimento foi concluído dentro do cronograma, com todos os pagamentos em dia e ainda contou com um upside que impulsionou sua rentabilidade: a venda do imóvel para o locador.
“Essa foi uma excelente oportunidade de adquirir uma parte de um ativo imobiliário para geração de renda passiva”, afirmou o engenheiro Altiberto Neto, um dos investidores do projeto.
Quer saber mais sobre essa operação exclusiva, que entregou um retorno bem acima do esperado, com um ativo seguro e gerador de renda?
Então continue a leitura deste artigo e saiba mais sobre os seguintes tópicos:
Por que investir em operações imobiliárias especiais como diversificação?
Tradicionalmente, o investimento direto em imóveis é tido como uma forma segura de construir um patrimônio sólido, por ser um ativo capaz de resistir à inflação, oferecer ganhos de capital e ainda servir de fonte estável de renda passiva.
Essas são justamente as premissas da Bloxs Crowdfunding na escolha de projetos imobiliários, procurando sempre trazer ao pequeno investidor o que há de mais inovador no segmento e que antes estava restrito a investidores institucionais.
No caso da operação Setier BTS Supermercado, não foi diferente: o built to suit é um modelo construtivo altamente rentável e pouco acessível ao investidor comum, já que o empreendedor constrói um imóvel sob medida para um grande locador e se responsabiliza pela sua administração, em troca de um contrato de locação de longo prazo.
Como explica o Felipe Souto, CEO do Grupo Bloxs, ecossistema de investimentos alternativos e soluções de acesso ao mercado de capitais para pequenas e médias empresas:
Esse tipo de operação é lastreada em um imóvel comercial super bem localizado, com contrato atípico de locação junto a uma grande empresa, por um período que varia de 10 a 20 anos, o que dá mais segurança ao projeto e explica por que os investidores se atraem tanto por esse tipo de oferta.
O modelo built to suit e suas vantagens
O conceito de built to suit envolve a construção de um imóvel personalizado para atender às necessidades operacionais de um grande cliente corporativo, levando em consideração suas especificações técnicas. O objetivo é obter eficiência e competitividade, além de maximizar o retorno.
Normalmente, o inquilino de um imóvel construído sob medida não está envolvido no setor imobiliário; portanto, não faz sentido para ele investir seu capital em um ativo que não faz parte da sua atividade principal, podendo alocar melhor esses recursos em sua operação.
Isso oferece ganhos de eficiência e vantagens competitivas, já que o imóvel será administrado por uma empresa especializada, em troca de um contrato atípico de locação.
Essa operação é projetada desde o início para alcançar alto desempenho e proporcionar resultados imediatos, o que explica por que tantos investidores da Bloxs se interessaram por essa oferta.
Setier BTS Supermercado supera expectativas
No caso do projeto da Setier, o empreendimento foi levantado e alugado para uma das maiores varejistas do ramo de supermercados de Minas Gerais, a rede Supermercado BH, na cidade de São Gonçalo do Sapucaí, região sul do estado.
Com uma área construída de mais de 5.500 m2 e uma área locável de 3.008 m2, o projeto previa ainda 126 vagas de estacionamento, das quais 73 eram cobertas.
A fase de implantação do empreendimento era de 24 meses, sendo 12 meses de obras e 12 meses de estabilização operacional, com um contrato de locação de R$ 60.000 mensais, corrigidos anualmente pelo IPCA e multa de 20% das parcelas futuras, em caso de rescisão.
Com cotas a partir de apenas R$ 5.000, os investidores poderiam se tornar “donos” de uma parte do empreendimento e receber trimestralmente o valor correspondente dos aluguéis, previstos em R$ 97,00 a R$ 146,00 por cota.
Com uma expectativa de retorno de 14,70% ao ano, participaram da oferta 78 investidores que levantaram R$ 1,5 milhão para a conclusão do empreendimento, que já contava com um aporte relevante da Setier.
Venda do imóvel impulsiona rentabilidade para o investidor
Como explica Lucas Megale, empreendedor à frente do projeto, a operação foi inicialmente concebida para ter um duration longo, de mais de 20 anos, com uma taxa de cerca de 15% ao ano.
Nesse sentido, o foco da operação seria levantar um ativo real altamente valorizado e gerador de renda, com foco em um fluxo de caixa de longo prazo, gerando renda recorrente para os investidores.
Com explica Megale, ao falar sobre a venda do imóvel:
Nunca deixamos de analisar potenciais oportunidades de trazer mais retorno para nós e os investidores. Por isso, após o fim das obras, início das locações e redução do risco da operação, percebemos uma janela interessante de saída, com um ganho expressivo de capital.
Vale lembrar que o projeto Setier BTS supermercado foi estruturado no início de 2021, quando a taxa Selic ainda estava na mínima histórica de 2%. Nesse sentido, um retorno de quase 15% ao ano já era excepcional, mas a venda acabou impulsionando o retorno para os investidores, que lucraram bem mais: 26,27% ao ano.
Tudo isso aconteceu em um período bastante volátil para os mercados financeiros, em razão da alta da inflação e da normalização das taxas de juros pelos bancos centrais ao redor do mundo.
Todas as principais bolsas de valores registraram fortes perdas ao longo desse período, trazendo grandes prejuízos para os investidores que permaneceram posicionados.
Quem decidiu participar dessa oferta, no entanto, recebeu os pagamentos previstos e ainda teve um upside expressivo na rentabilidade, com a venda do imóvel.
Ao comentar sobre essa mudança de cenário e o resultado expressivo da operação, Felipe Souto, CEO do Grupo Bloxs, declarou o seguinte:
Mais uma vez, isso mostra a importância da diversificação, não apenas entre ativos, mas sobretudo entre classes de ativos e setores da economia. Nossa proposta é justamente essa, permitir que os investidores participem de bons projetos, geralmente lastreados em ativos reais e pouco suscetíveis à volatilidade do mercado financeiro. E o projeto Setier BTS Supermercado é prova disso.
“Foi o melhor negócio que fiz com a Bloxs”
Após a conclusão da operação, a Bloxs entrou em contato com diversos investidores que participaram da oferta, que expressaram grande satisfação com os resultados.
Um deles foi Carlos Rosa, que destacou o compromisso dos empreendedores em apresentar relatórios recorrentes sobre o andamento da obra e declarou:
Foi o melhor negócio que fiz com a Bloxs. Pagaram 100% dentro do prazo acordado e acima dos valores previstos. Os relatórios também foram simples, esclarecedores e na frequência correta.
Quem também comentou os resultados do projeto foi o engenheiro Altiberto Neto, que demonstrou grande satisfação com os resultados do empreendimento:
Excelente oportunidade de adquirir uma parte de um ativo imobiliário para geração de renda passiva.
Já o aposentado Luiz Rosane salientou as informações claras oferecidas na página da oferta e também a live de lançamento, que tirou grande parte das suas dúvidas, antes de decidir entrar na operação:
Não tive dúvidas. As informações da oferta na minha área logada e a live de lançamento foram suficientes para a minha decisão. Fácil, rápido, seguro e transparente.
Quem corroborou com essa visão foi a estatística Natalia Souza, outra sócia do empreendimento que ficou bastante contente com o upside oferecido pela venda do imóvel:
Já tinha uma posição interessante em fundos imobiliários, e a oferta me pareceu uma oportunidade de ter a mesma segurança dos FIIs, em um imóvel físico.
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