Você sabia que é possível criar uma estratégia de opções fora da bolsa de valores? Isso mesmo. A estratégia, adotada por grandes players do mercado, se aplica ainda a empreendimentos imobiliários na economia real.
Antes de tudo: O que são opções? Uma breve explicação. Uma opção nada mais é do que um direito, mas volto para esta explicação adiante.
Quer entrar no mundo dos ativos reais? Faça parte da comunidade Bloxs no Telegram!
Para aqueles que preferem a definição completa, uma opção é um derivativo financeiro que, por sua vez, deriva o seu valor de um ativo subjacente. Não se assuste, parece mais complexo do que de fato é.
Mercado de opções: o que é?
Explico: Você quer comprar do seu amigo, que desistiu de ir, os ingressos para o jogo final da copa do Catar. Ele comenta contigo que, conforme o Brasil avança na fase de grupos, o preço que ele está disposto a vender vai aumentando. Com isso, você negocia com ele, e trava o seu direito de comprar os ingressos lá na frente por um preço médio que fique bom para os dois, pagando um ‘prêmio’ para carregar esse direito.
A copa se aproxima do encerramento e o Brasil está na final, e agora todos os poucos ingressos disponíveis estão sendo vendidos a preços astronômicos, mas você se deu bem – por quê? Porque tinha travado um preço lá atrás com seu amigo e agora pode exercer o seu ‘direito de comprar’ por um valor muito abaixo do que se encontra no ‘mercado’.
Aqui, neste exemplo, você teria utilizado uma estratégia com opções de compra ou ‘calls’ como elas são chamadas no mercado financeiro.
Perceba que o ativo subjacente aqui era o ingresso para a final da Copa do Catar, e a opção, era este contrato que você firmou com o seu amigo para ter o direito de adquiri-lo em um preço previamente acordado. Lembra que comecei dizendo que opções são direitos? Pois bem, elas são, justamente porque te conferem o direito, a oportunidade, a opcionalidade de escolher entre comprar ou vender um ativo a um preço combinado para se valer de um benefício de comprar mais barato ou vender mais caro do que o restante do mercado.
Bom, agora que já sabemos o que são opções, vamos ao que interessa para o nosso debate aqui.
Se você já está um pouco familiarizado com o mercado financeiro deve ter escutado sobre opções e como grandes investidores ou traders utilizam elas para operar vendido, quando se acredita na queda do preço de um ativo, ou comprado quando se acredita na valorização do ativo.
De fato, dentro do ambiente da bolsa de valores, opções se tornaram instrumentos muito comuns seja para quem está especulando, seja para quem está se protegendo de uma alta repentina no preço de um ativo, assim como o indivíduo do nosso exemplo utilizou a opção de compra para se proteger de uma alta nos preços dos ingressos para a final.
Estratégia de opções para além da bolsa: Como o mercado imobiliário se vale destes instrumentos?
No entanto, a estratégia de opções vai muito além das operações em bolsa e a bem da verdade, começaram muito antes dela, lá nos primórdios das negociações mais rudimentares – afinal de contas, não passa de um contrato.
Nesta linha, na economia real em empreendimentos imobiliários, grandes investidores, gestores de fundos e outros players institucionais se valem desta estratégia para estruturar operações altamente rentáveis enquanto financiam o desenvolvimento destes mesmos empreendimentos.
Sabemos que o desenvolvimento de um projeto, seja de um prédio residencial ou de lajes corporativas exige investimento de capital para sua conclusão. Os bancos e a tão conhecida Caixa Econômica Federal atuam fortemente como ‘entes financiadores’ do desenvolvimento imobiliário nacional – apesar dos holofotes nos bancos, os fundos de investimento e outros investidores exercem um papel fundamental em também levantar recursos para o setor.
Assim sendo, investidores institucionais, por muito tempo, têm financiado estas operações imobiliárias de formas sofisticadas, contribuindo para a consolidação do segmento, mas sem abrir mão do componente de rentabilidade. Uma destas estratégias envolve justamente as tão mencionadas opções.
Imagine que uma determinada incorporadora procura um fundo de investimento para custear a finalização das suas obras. O fundo, em vez de travar uma operação de dívida convencional, firma um contrato para comprar a preço de custo, algumas unidades deste empreendimento em construção e, com este dinheiro recebido, a incorporadora consegue complementar os recursos para fechar o projeto.
Além disso, interessada em posteriormente ter estas unidades de volta, uma vez pronto o empreendimento para vender aos seus clientes, a incorporadora define com o fundo uma opção de compra destas unidades no futuro. Negócio fechado.
Para o fundo, uma operação em que se ganha duas vezes:
- (i) Primeiro, pela diferença entre o preço pago na planta (preço de custo) e o preço de venda para a incorporadora quando ela exercer sua opção.
- (ii) Segundo pelo preço que a incorporadora paga para segurar a própria opção, ou o seu direito de recompra das unidades. Assim como o indivíduo do nosso exemplo lá atrás pagou para o amigo pelo direito de carregar a opção de compra do ingresso.
Para a incorporadora, a operação se apresenta como uma oportunidade alternativa de se financiar sem depender dos bancos e que, ainda, lhe posiciona no mercado de capitais.
Deste modo, a estratégia de opções fora da bolsa tem sido um dos mecanismos que permite e fomenta o desenvolvimento do mercado imobiliário, gerando ao mesmo tempo, uma estrutura interessante para travar uma rentabilidade acima da média para os fundos e players institucionais.
Com a chegada de veículos que dão acesso aos investidores pessoa física a este tipo de operação, uma oportunidade se constrói aqui. Pessoas como eu e você, agora podem investir no mercado imobiliário como os grandes – diversificando inclusive as possibilidades de investimento em imóveis para além do que se encontra na bolsa.
