A XP Investimentos realizou, no dia 24 de maio, uma entrevista com Maximo Lima, CEO da HSI, Pedro Daltro, presidente da CCP (Cyrela Commercial Properties), e André Freitas, diretor de gestão da Hedge Investments, nomes de referência no Mercado Imobiliário brasileiro.
O tema da conversa foi a situação atual do mercado imobiliário e quais são as tendências do setor após a pandemia.
Perfil dos entrevistados
| Pedro Daltro | |
 | Tem mais 20 anos de experiência profissional nos setores financeiro e imobiliário. Atuou como diretor financeiro e relações com investidores da BR Properties de 2007 a 2015. Anteriormente foi diretor da área de corporate banking do Citigroup, sendo responsável pelos setores público e de infraestrutura. Foi também gerente financeiro da Gafisa. Possui MBA pela Vanderbilt University (EUA). |
| Maximo Lima | |
 | CEO e sócio fundador da HSI. É responsável pelo planejamento estratégico da companhia e pela estratégia de investimento em real estate. Iniciou a sua carreira no setor de hedge funds em 1997, juntou-se ao banco de investimentos Wassertein Perella & Co., participando em 1999 do management buyout da divisão de mercados emergentes. Retornou ao Brasil em 2000, sendo responsável pela estruturação das primeiras operações de securitização da Rio Bravo, operação até então incipiente no país. Em 2003, fundou a divisão de real estate da GP Investimentos com dois sócios, grupo que se tornou a Prosperitas em 2006, e posteriormente a HSI, em 2012. |
| André Freitas | |
 | Iniciou sua carreira na Hedging CCM em 1983. Foi fundador da Hedging-Griffo CV, que se consolidou como uma das melhores empresas de Asset Management independentes do Brasil. Em 2003 estruturou e atuou como diretor da área de administração e gestão de produtos financeiros imobiliários da Hedging-Griffo, posterior Credit Suisse Hedging-Griffo. Foi membro dos conselhos da BM&FBOVESPA S.A., BBM e ANCORD. Hoje é sócio controlador e responsável pela gestão das carteiras de valores mobiliários na Hedge Investments. |
Resumo da entrevista
Quem iniciou a conversa foi Pedro Daltro, que fez questão de frisar o ineditismo da crise abrupta que estamos vivendo, a qual pegou a todos de surpresa. Explicou que a CCP possui propriedades em shoppings, escritórios e um projeto de galpão. Segundo ele, o setor mais afetado, sem dúvida, foram as lojas físicas em shoppings que, apesar do crescimento de 300% das vendas online, não conseguiram cobrir a interrupção das operações presenciais.
Daltro afirmou que os dois primeiros meses deste ano em vendas no varejo de shoppings foram muito bons, porém o advento da crise gerou uma situação de total incerteza, que deve perdurar até o fim de junho.
Maximo Lima explicou que a HSI atua em todos os segmentos do mercado imobiliário (residencial, comercial, shopping, galpões, hotelaria), o que lhe permite ter uma visão bastante abrangente do que está acontecendo. Maximo concordou com Daltro a respeito do impacto no varejo, porém, destacou a importância de estar bem posicionado em bons ativos neste momento, pois, em sua opinião, “os bons ativos sobreviverão”.
Em sua fala inicial, André Freitas afirmou que, em um cenário onde não há receita, a única alternativa é cortar despesa. E a situação é ainda mais complexa se consideramos que, em uma crise sanitária, a capacidade de previsão é muito restrita, pois muitas variantes não dependem da forma como os negócios são conduzidos, e sim de políticas públicas.
Assim, se não houver clareza em relação ao que o poder público irá fazer, a iniciativa privada tende a adotar uma postura de aversão ao risco. Segundo Freitas, a expectativa era que a situação estivesse controlada na segunda metade de maio, porém os números não param de crescer.
Maximo comentou que, se a situação se normalizar e a atividade voltar ao que era antes da pandemia no futuro próximo, o preço dos ativos imobiliários, como fundos de shoppings, estarão muito abaixo do seu valor intrínseco, abrindo ótimas oportunidades de posicionamento.
Daltro procurou ressaltar que os preços relativamente “baratos” dos ativos imobiliários ficaram ainda mais evidentes com a queda de juros, que criou uma grande “desconexão”, segundo ele, entre valor e fundamentos.
Em seguida, Maximo voltou a ressaltar a questão da qualidade dos ativos. Se uma propriedade for boa, ainda que no curto prazo haja perda de receita com desconto em aluguéis, no médio e longo prazo, a perspectiva volta a ser promissora, pois é muito pouco provável que um bom ativo fique desocupado.
Daltro concordou e disse ainda que a vacância de escritórios na Faria Lima, por exemplo, é abaixo de 5% nessa crise. Além disso, afirmou que o primeiro trimestre de 2020 foi o melhor desde 2007 em termos de renovação de aluguéis.
Maximo interveio e quis saber dos outros entrevistados o que eles achavam em relação à realidade do setor de escritórios após a pandemia: haveria uma redução de demanda em razão do home office ou ocorreria o contrário, as empresas passariam a exigir mais espaços para preservar o distanciamento das pessoas?
Daltro respondeu dizendo que “a verdade estará no meio do caminho”. Segundo o presidente da CCP, o adensamento dos espaços aumenta a produtividade, ao permitir que toda a equipe de uma empresa compartilhe em um único local, propiciando maior intercâmbio entre as áreas, maior criatividade, processos decisórios mais eficientes e o controle da cultura corporativa.
Além disso, Daltro frisou que a adoção generalizada de home office exigiria uma estrutura impraticável para manter o controle, a qualidade e a produtividade do trabalho, sem falar na saúde mental dos colaboradores que trabalham em casa, a qual está se deteriorando segundo diversas pesquisas.
Freitas concordou com essas observações, dizendo que o mercado procura seguir as tendências, porém, o máximo que pode ocorrer, em sua opinião, é uma fragmentação maior das lajes, o que não afasta a necessidade de adensamento das equipes em busca de uma maior produtividade.
Perguntado sobre qual setor de real estate investiria hoje, Maximo respondeu que sem dúvida seria em logística, por conta da sua resiliência e potencial de crescimento no futuro próximo, mas disse também que o setor de shoppings está muito barato e oferece ótimas oportunidades.
Freitas respondeu à pergunta em linha com a opinião de Maximo, destacando que tem comprado cotas no mercado secundário de fundos de shoppings, por se tratar do setor que mais caiu, além de alguns fundos corporativos.
Em suas palavras finais, Maximo ressaltou a importância de investir em bons ativos estrategicamente localizados. Tentar encontrar barganhas no segmento “B”, por exemplo, pode gerar frustrações no futuro próximo. Segundo ele, a tendência é que a recuperação gere o chamado “fly to quality”, ou seja, que as propriedades “A” retomem força mais rapidamente.
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