Os analistas do mercado imobiliário se surpreenderam com a resiliência do faturamento das incorporadoras, que aumentaram os preços e ampliaram os lançamentos no segundo trimestre.
Mesmo em um cenário operacional desafiador, marcado pela alta de juros e inflação, a estabilidade das vendas de novos imóveis mostra que os brasileiros estão priorizando a segurança e a valorização dos ativos reais na carteira e apostando no bom e velho “cimento e tijolo”.
O valor de venda dos lançamentos consolidados teve uma alta de quase 2,5% em relação ao mesmo período do ano passado, e a receita das incorporadoras se manteve perto da estabilidade, ultrapassando a marca de R$ 7,7 bilhões.
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Incorporadoras aumentam preços e lançamentos; resiliência do setor surpreende analistas
Muitas pessoas acreditam que os aumentos de juros prejudicam o desempenho do setor imobiliário, pois o custo maior do financiamento acaba afastando muitas famílias do sonho de adquirir uma casa própria.
A verdade é que o imóvel está no topo das prioridades do brasileiro, ainda mais com a escassez de oferta nos principais centros urbanos, onde a procura por moradia não para de crescer.
É nas grandes cidades onde estão localizadas as maiores oportunidades de emprego, estudo e novos negócios, o que atrai um fluxo constante de pessoas para os bairros mais bem localizados e dotados de melhor infraestrutura.
Mas o aumento da inflação acabou reduzindo a renda disponível de muitas famílias que estavam se planejando para adquirir seu primeiro imóvel, ainda mais com aumento de juros, que encarece o preço das parcelas e torna o financiamento menos acessível.
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Diante desse cenário, as incorporadoras passaram a ser mais criteriosas nos lançamentos, optando por tipologias de maior demanda e fazendo um trabalho minucioso de segmentação do público-alvo.
Isso aumentou seu poder de precificação e repasse de custos, o que vem se traduzindo em números que estão surpreendendo muitos analistas, em razão da resiliência das vendas e da grande movimentação nos stands.
Uma reportagem recente do Estadão mostra que as incorporadoras não apenas subiram o preço dos novos imóveis, como intensificaram o ritmo de lançamentos. O resultado foi que o valor consolidado de novas unidades atingiu quase R$ 10 bilhões e as vendas se mantiveram perto da estabilidade, em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo R$ 7,7 bilhões.
A matéria analisou os balanços das quinze incorporadoras listadas na Bolsa brasileira (B3). Confira os números no gráfico abaixo:
O analista da XP, Ygor Altero, afirma que a temporada de resultados foi favorável para a maioria das incorporadoras, em especial aquelas focadas no segmento de renda média-alta e alta. Entre elas, o destaque de vendas e lançamentos ficou com Cury, Direcional e Cyrela.
Baixa renda mostra resiliência
No segmento de baixa renda, coberto pelo programa Casa Verde e Amarela e que contempla imóveis de até R$ 350 mil, houve um aumento de 7,5% nos lançamentos durante o segundo trimestre, porém as vendas registraram queda de 1,6%, para quase R$ 4 bilhões.
O principal motivo desse recuo foi a falta de atualização do programa, que ficou defasado em relação à realidade de juros e inflação no país, dificultando a acessibilidade das famílias atendidas.
O governo federal, no entanto, acaba de anunciar mudanças nos incentivos para aquisição da casa própria, atualizando os limites de financiamento e o uso do FGTS.
LEIA MAIS: Mudanças no Casa Verde e Amarela prometem mais um bom ano para incorporadoras.
Com essas mudanças, a expectativa dos analistas é que o segmento volte a se destacar nos próximos trimestres, já que o programa Casa Verde e Amarela é um dos principais motores de crescimento do mercado imobiliário, respondendo por metade dos financiamentos fechados no país.
As grandes incorporadoras conseguiram aumentar seus preços em cerca de 30%, como foi o caso da MRV, da Cury e da Tenda, que foi a única exceção em relação a lançamentos, ao registrar queda e perda de velocidade nas vendas, devido ao seu endividamento.
Alta renda novamente se destaca
Já no público de alta renda, com imóveis entre R$ 1 e 1,5 milhão, apesar da queda no volume de lançamentos, que recuou 2% na comparação anual, houve uma expansão no faturamento das empresas de 0,5%, alcançando R$ 3,7 bilhões.
Por ter uma renda mais elevada, esse público sente menos os aumentos de itens básicos, como gasolina e alimentação, além de ser menos sensível a aumentos de juros. Já a classe média acabou sentindo um pouco mais o aumento de custo de vida, o que se refletiu na perda de espaço dos imóveis de R$ 500 a 600 mil.
Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI, em entrevista ao Estadão, afirmou o seguinte:
Em geral, as empresas estão mais seletivas, buscando lançar unicamente aquilo que tenham segurança de que vão vender bem. Os números estão melhores do que o humor do mercado sugeria.
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É o caso de Bracon, incorporadora com foco em empreendimentos residenciais, comerciais, hoteleiros e loteamentos. A empresa vem crescendo através do crowdfunding para financiar uma parte importante dos empreendimentos: o lançamento, que geralmente não é coberto pelos programas de financiamento de obra.
A empresa realizou sua primeira captação de grande sucesso na Bloxs em setembro de 2020, quando levantou R$ 860.000 com o aporte de 51 investidores, que se interessaram em financiar o lançamento do projeto Bracon Ipiranga. Foi uma operação de dívida com prazo de 24 meses e pagamentos semestrais.
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