No xadrez corporativo, a gestão de ativos imobiliários deixou de ser uma questão de espaço físico para se tornar uma sofisticada ferramenta de engenharia financeira. Para muitas empresas, os imóveis que ocupam — sejam centros de distribuição, plantas industriais ou sedes administrativas — representam um capital imobilizado, um peso silencioso no balanço. No entanto, em um mercado cada vez mais competitivo e com o custo de capital em patamares elevados, estratégias que transformam esses ativos em fontes de liquidez e eficiência operacional ganham protagonismo.
Duas dessas estratégias, o Built-to-Suit (BTS) e o Sale & Leaseback (SLB), estão redefinindo a relação das empresas com seus imóveis. Longe de serem meros contratos de locação, são mecanismos que permitem a otimização de balanços, o financiamento do core business e, crucialmente, servem como a espinha dorsal para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — um dos instrumentos mais eficientes do mercado de capitais.
Nesta edição, desvendamos como essas operações funcionam, porque representam uma vantagem competitiva e como a Bloxs está democratizando o acesso a essa classe de financiamento inteligente.
Built-to-Suit (BTS): Construindo eficiência sob medida
O Built-to-Suit, ou “construído para servir”, é um modelo de locação no qual um investidor (locador) financia e desenvolve um imóvel customizado para atender às necessidades específicas de um futuro locatário. Em troca, o locatário se compromete com um contrato de aluguel de longo prazo, geralmente entre 10 e 20 anos.
A lógica é simples, mas poderosa. Para a empresa locatária, as vantagens são claras:
- Personalização total: O ativo é projetado para otimizar a operação, seja um centro logístico com pé-direito específico, uma indústria com layout complexo ou um varejo com design de marca. Isso se traduz em ganhos diretos de eficiência e produtividade.
- Preservação de capital: A empresa evita imobilizar recursos próprios na construção ou aquisição de um imóvel. Esse capital, que estaria “preso nos tijolos”, é liberado para ser investido no que realmente importa: inovação, expansão, tecnologia e crescimento do negócio principal.
- Previsibilidade Financeira: O contrato de longo prazo estabelece um fluxo de pagamentos claro, facilitando o planejamento orçamentário e eliminando as incertezas de renegociações anuais de aluguel.
Para o investidor, o BTS oferece um fluxo de caixa estável e previsível, garantido por um contrato robusto com um inquilino de qualidade. É um investimento com risco mitigado pela própria natureza da operação.
Sale & Leaseback (SLB): Destravando o capital imobilizado no balanço
O Sale & Leaseback é outra manobra estratégica de grande impacto. Nesse modelo, uma empresa vende um imóvel de sua propriedade para um investidor e, simultaneamente, assina um contrato para alugá-lo de volta por um longo período. A empresa não deixa de usar o ativo, mas deixa de ser sua dona.
Por que uma companhia faria isso? A resposta está na otimização do capital.
- Injeção de liquidez: A venda do ativo gera uma entrada de caixa imediata e significativa. Diferente de um financiamento bancário, que raramente cobre 100% do valor do imóvel, o SLB permite resgatar a totalidade do seu valor de mercado. Esse capital pode ser usado para reduzir dívidas, financiar aquisições ou acelerar o crescimento.
- Melhora de indicadores financeiros: Ao remover um ativo imobilizado do balanço e convertê-lo em caixa, a empresa melhora métricas importantes como o Retorno sobre Ativos (ROA). Além disso, o aluguel passa a ser tratado como uma despesa operacional, o que pode gerar benefícios fiscais, já que é dedutível da base de cálculo do Imposto de Renda.
- Foco no Core Business: A gestão de ativos imobiliários é complexa e demanda recursos. Ao transferir a propriedade para um investidor especializado, a empresa se concentra em sua atividade-fim, deixando a administração do “tijolo” para quem entende do assunto.
Em resumo, o SLB é a alquimia financeira que transforma um ativo fixo e ilíquido em capital de giro dinâmico e produtivo.
A ponte para o Mercado de Capitais: CRIs lastreados em BTS e SLB
A verdadeira sofisticação dessas operações se revela quando elas se conectam ao mercado de capitais. Os contratos de locação de longo prazo gerados por operações de BTS e SLB são recebíveis previsíveis e de alta qualidade. Essa previsibilidade os torna o lastro perfeito para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Funciona assim: uma securitizadora adquire os fluxos de aluguel futuros desses contratos e os “empacota” em um CRI, que é então vendido a investidores no mercado. Com os recursos captados, o investidor imobiliário que financiou a operação de BTS ou SLB é pago.
Para o investidor do CRI, a atratividade está em adquirir um título com um fluxo de pagamentos estável, garantido por um contrato sólido e, muitas vezes, com isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas. Para a empresa e o investidor imobiliário, é a forma mais eficiente de financiar a operação, substituindo o caro e rígido crédito bancário por uma fonte de capital mais barata e flexível.
A Teoria na prática: O Case do CRI AETHRA/MILLS
Um exemplo recente ilustra perfeitamente essa sinergia. A AETHRA, uma empresa do setor automotivo, utilizou uma estrutura combinada de SLB e BTS em um CRI para viabilizar um projeto em conjunto com a MILLS, líder em locação de equipamentos.
A operação foi desenhada da seguinte forma:
- Estrutura: Um contrato de Sale & Leaseback para a AETHRA foi combinado com um contrato de Built-to-Suit para a MILLS em um CRI para viabilizar as operações.
- Financiamento: Para financiar essa complexa operação, foi estruturado um CRI de R$50 milhões.
- Remuneração: O título foi emitido com uma taxa de 100% do CDI, oferecendo um retorno atrativo para os investidores.
- Prazo: A operação foi selada com um prazo de 48 meses, alinhado ao horizonte do projeto.
Este case demonstra como a combinação de diferentes modelos imobiliários, financiada via mercado de capitais, pode criar soluções robustas e eficientes para projetos de grande escala.
Democratizando o acesso: A visão da Bloxs
Operações como a da AETHRA/MILLS podem parecer restritas a grandes corporações, mas a lógica por trás delas é perfeitamente aplicável a empresários de médio porte. Uma empresa que precisa expandir sua fábrica, um varejista que planeja abrir novas lojas ou uma empresa de logística que necessita de um novo centro de distribuição podem se beneficiar imensamente de estruturas de BTS e SLB.
É aqui que a Bloxs entra. Nossa plataforma atua como uma ponte, conectando empreendedores que possuem projetos imobiliários de qualidade a um mercado de capitais ávido por bons ativos. Nós viabilizamos a estruturação de CRIs para operações que, guardadas as devidas proporções de risco e retorno, seguem a mesma filosofia de otimização de capital.
Removemos a complexidade e a burocracia, permitindo que empresas do middle market acessem as mesmas ferramentas financeiras que antes eram privilégio de gigantes.
Conclusão: O futuro é líquido
Ignorar o potencial financeiro dos ativos imobiliários é um erro estratégico que poucas empresas podem se dar ao luxo de cometer. As operações de Built-to-Suit e Sale & Leaseback, quando financiadas pelo mercado de capitais via CRIs, representam mais do que uma alternativa ao crédito bancário — são uma declaração de independência financeira.
Elas permitem que as empresas cresçam de forma mais inteligente, transformando o peso do capital imobilizado na leveza da liquidez estratégica. Em um mundo onde a agilidade e a eficiência de capital definem os vencedores, dominar essa engenharia financeira não é mais uma opção. É uma necessidade.
