Fundos imobiliários do agronegócio facilitam investimentos em propriedades rurais

Os fundos imobiliários do agronegócio investem em propriedades rurais com foco em retornos consistentes através do arrendamento e da valorização das terras.

Esse é um segmento novo no mercado de FIIs, que teve forte expansão nos últimos anos e pode ultrapassar a marca de 2 milhões de investidores ainda em 2021.

Isso mostra que os ativos reais estão ganhando peso na carteira dos investidores, que querem ter fontes alternativas de renda mais seguras e rentáveis do que ações e títulos de renda fixa.

Por isso, o investimento em terras agrícolas tem chamado a atenção, graças ao seu alto potencial de valorização e geração de renda no longo prazo.

No artigo de hoje, vamos explicar as vantagens desses fundos e a importância de ter ativos reais do agronegócio para proteger e rentabilizar sua carteira.

Fundos imobiliários do agronegócio ampliam oportunidades de investimento no setor

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) tiveram um crescimento de 76,1% em sua base de cotistas em 2020.

A maioria deles é formada por pequenos investidores que querem ter ativos reais de alta qualidade em suas carteiras para se proteger da inflação e dos riscos da bolsa.

O grande atrativo dos FIIs é que eles permitem ter várias propriedades de alto padrão na carteira, a preços acessíveis e com um único investimento.

Segundo reportagem do Estadão:

Esse crescimento segue tendência vista em 2019, quando o número de investidores já havia mais que triplicado em relação ao ano anterior. O apetite pelos fundos imobiliários cresceu em um mercado sem alternativas atrativas para a renda fixa.

O interesse por esse mercado aumentou com a queda na taxa de juros, que fez a rentabilidade da maioria dos títulos e fundos de renda fixa perder para a inflação.

Para muitos especialistas, é muito provável que o número de pessoas físicas que investem em FIIs alcançar entre 5 e 10 milhões nos próximos anos.

E um dos setores capazes de atrair boa parte desses investimentos é o de propriedades arrendadas para produtores do agronegócio.

Esse segmento entrou no radar dos investidores a partir da aprovação do Fiagro, que criou os Fundos de Investimentos do Agronegócio.

Na prática, o Fiagro é uma réplica das vantagens e facilidades de investimento no mercado imobiliário via fundos com cotas negociadas em bolsa.

Seu objetivo é permitir que qualquer pessoa invista em ativos da cadeia agroindustrial, como:

• Imóveis rurais;
• Participação em empresas do campo;
• Títulos financeiros ligados ao setor agro, como LCAs, CRAs, CDCA, etc.;
• Cotas de fundos de investimento da cadeia agroindustrial.

Como funcionam os fundos imobiliários do agronegócio?

Os fundos imobiliários do agronegócio adquirem terras com foco no arrendamento de propriedades já consolidadas e altamente produtivas.

Além disso, eles também podem adquirir essas terras com deságio para financiar determinada produção e depois revendê-las com lucro ao antigo proprietário.

Em geral, essas operações são feitas com grandes players do agronegócio, que buscam fontes alternativas de financiamento e alavancagem.

Como explica Paulo Mesquita Prado, gestor do fundo de terras agrícolas Riza Terrax (RZTR11): 

É uma estrutura de crédito por meio do equity. Fazemos deságio na compra como se tivéssemos de executar, mas não temos, porque o imóvel é do fundo: o produtor vai recomprando ao longo do tempo. 

O fundo Riza Terrax busca adquirir imóveis rurais já consolidados para produção agropecuária em regiões-chave do país.

São terras já consolidadas, com produtividades elevadas, principalmente no Centro-Oeste, Norte e Nordeste. 

Além disso, o fundo firma parcerias com produtores de grande porte, que buscam alongamento do prazo médio de dívida ou financiamento para aquisição de propriedades rurais.

Quanto rende um fundo imobiliário do agronegócio?

Os dividendos dos fundos imobiliários do agronegócio vêm tanto do arrendamento da propriedade quanto dos juros pagos pelo produtor, no caso da operação de crédito via equity.

Segundo Paulo Mesquita Prado:

Hoje o arrendamento de terra é de cerca de 3% ao ano, porque a valorização imobiliária é muito alta. O investidor olha a valorização mais o fluxo anual. Se descontar a valorização do arrendamento, sobram 3% em média.

O Riza Terrax captou mais de 500 milhões em sua primeira emissão e hoje possui mais de R$1 bilhão em terras como patrimônio.

As terras mais produtivas e bem localizadas do agronegócio são altamente demandadas, o que oferece liquidez para os fundos em caso de necessidade.

Geralmente damos ao produtor a opção de recomprar 10% da terra a cada ano à vista. Se não exercer a opção, ele perde as da frente. Isso não pode ser feito com lajes corporativas, que têm apenas uma matrícula.

Valorização dos imóveis agrícolas

As propriedades rurais adquiridas por fundos imobiliários do agronegócio, geralmente, estão atreladas a commodities, o que influencia sua precificação e procura.

Por serem ativos de natureza cíclica e demanda internacional, as commodities costumam se valorizar com o crescimento econômico, impactando diretamente na valorização dos imóveis.

Para evitar perdas nos períodos de baixa, os fundos imobiliários do agronegócio normalmente fazem aquisições de terras com deságio, ou seja, abaixo do valor de mercado. Isso lhes permite absorver qualquer perda por desvalorização dos cultivos.

Vale lembrar também que os imóveis se valorizam com o tempo, em geral acima da inflação.

As melhores propriedades são aquelas que estão em regiões com bons regimes de chuvas e condições climáticas favoráveis para culturas como soja e milho.

Em razão disso, sua desvalorização é muito baixa, para não dizer inexistente, em vista da alta procura por terras desse tipo nos principais Estados produtores.

Fundos imobiliários do agronegócio conseguem preços mais competitivos nas terras

A grande vantagem dos fundos imobiliários do agronegócio é que eles têm condições de pagar à vista pela terra. Geralmente, esses negócios não são feitos nessas condições.

O dinheiro cai imediatamente na conta do produtor, que fica muito mais maleável para fazer concessões no momento da transação.

Com isso, os FIIs do agronegócio conseguem obter preços muito mais competitivos para enfrentar períodos de baixa ou desvalorização dos cultivos.

Confira mais detalhes na entrevista a seguir, feita por Arthur Vieira de Moraes, da revista Exame, com o gestor do fundo de terras agrícolas Riza Terrax (RZTR11), Paulo Mesquita Prado: