O que é CRI? Essa é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, foi instituído em 1997 como uma solução para quem busca segurança e lucratividade ao investir no mercado imobiliário, setor que vem se mostrando cada vez mais rentável nos últimos anos.
Isso porque a securitização dos valores a serem recebidos pelos imóveis facilitou a criação de garantias com a alienação de imóveis. Antes da criação do CRI, a poupança era a principal fonte de recursos para as operações de crédito imobiliário.
Neste artigo, você vai entender o que significa CRI, como funciona e como é possível ter um ótimo retorno financeiro com investimentos de médio e longo prazo com o auxílio de uma assessoria especializada em fundos de ativos alternativos.
O que é um CRI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título de renda fixa de crédito privado que tem como objetivo principal realizar a captação de recursos para o mercado imobiliário a partir da compra de títulos relacionados a imóveis, com um prazo de aplicação longo.
Em outras palavras, o CRI é um título lastreado em crédito imobiliário, que representa parcelas de um direito creditório. Dessa forma, o investidor de um CRI contribui para o financiamento do mercado imobiliário antecipando os créditos que serão recebidos pelo setor.
Os títulos do CRI são emitidos apenas por securitizadoras de créditos imobiliários. Uma das principais vantagens do investimento em CRI é a isenção do Imposto de Renda e do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) para pessoas físicas. Essa modalidade de investimento não possui a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
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Como funciona um CRI?
Quem realiza investimentos em CRI contribui para o financiamento do mercado imobiliário a partir da antecipação de créditos do setor. A organização que realizará a obra de um empreendimento recebe os recursos da securitizadora por meio de créditos imobiliários a partir dos títulos comprados pelos investidores.
Por ser um investimento em renda fixa a longo prazo, a validade dos títulos de CRI acontecem, geralmente, de três a cinco anos, podendo chegar a dez anos. Na prática funciona da seguinte forma:
- Geralmente, uma construtora que tem um empreendimento imobiliário lança as unidades que serão construídas;
- Em seguida, para financiar a construção e entregar as obras dentro do prazo determinado, a construtora contrata uma securitizadora, que vai transformar as dívidas em títulos de créditos nos quais os investidores podem aplicar;
- A construtora receberá o dinheiro a partir disso, sem precisar esperar o pagamento das parcelas.
Os investidores lucram com o valor investido acrescido de um rendimento extra, podendo ser recebida no vencimento da aplicação, comumente em prazos mais longos, ou, se o título permitir, de forma periódica.
Para fazer a estruturação do CRI, a empresa securitizadora realiza uma avaliação dos créditos que serão “vendidos” para a emissão do CRI. Além disso, analisa as condições da pessoa que busca os valores. Validada a avaliação dos créditos, é feita a avaliação dos custos para a construção do CRI.
Quais os tipos de CRI?
Existem dois tipos de CRIs: pulverizado e corporativo. No primeiro tipo, o pulverizado, o risco está diretamente relacionado a uma carteira de crédito de diversos mutuários ou devedores. Pode ser atrelado a shoppings centers, loteamentos e imóveis residenciais.
Já o corporativo são aqueles contratos que possuem uma empresa principal como devedora. É subdividido em built-to-suit, relacionados à negociação da compra de um imóvel e a locação do mesmo para o próprio vendedor; e sale & lease back, ativos relacionados à construção sob medida para locatários.
Como investir em um CRI?
É possível adquirir um CRI diretamente do emissor, por meio de ofertas públicas, como também comprados de outros investidores no mercado secundário.
Não há um valor mínimo aplicado aos investimentos de CRI. Apesar da maioria das emissões serem de títulos com valores entre R$ 5 mil e R$ 20 mil, restritas a investidores qualificados e de maior poder aquisitivo, mas existem alternativas com valores de investimento inicial acessíveis à pessoa física, a partir de R$ 1 mil.
O CRI é um título de longo prazo, podendo variar de 2 a 10 anos, com alternativas que podem chegar a 15 anos. Em geral, não é possível solicitar o resgate antecipado com a garantia da rentabilidade prometida no momento da compra e por isso a liquidez não é imediata. O investidor pode solicitar o resgate do dinheiro de forma antecipada com o risco de que o retorno esperado não aconteça na venda no mercado secundário.
Vantagens e desvantagens do CRI
Por possuir risco de liquidez de crédito maior do que aplicações conservadoras de renda fixa privada, a exemplo do LCA, LCI e CDB, o CRI é considerado um investimento moderado.
O risco maior de liquidez se dá pela possível dificuldade de venda dos títulos no mercado secundário. O risco de crédito maior se dá por não contar com o Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Por outro lado, por se tratar de um título de renda fixa, o investidor consegue prever a rentabilidade e amortização. Além disso, caso a securitizadora tenha dificuldade em honrar os pagamentos, o regime fiduciário garante que o investidor não será prejudicado, pois os recebíveis são segregados do patrimônio da emissora.
Outra vantagem do CRI é a isenção do Imposto de Renda e do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), por se tratar de um incentivador do mercado imobiliário.
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Quais os CRIs listados na B3?
Os CRIs listados na B3, uma das principais empresas de infraestrutura do mercado financeiro no mundo são:
- Altere Securitizadora S.A.
- Brazil Realty Cia Securit. Créd. Imobiliários
- Brazilian Securities Cia Securitizacao
- Brpr 56 Securitizadora Cred Imob S.A.
- Eco Securitizadora Direitos Cred Agronegócio S.A.
- Gaia Impacto Securitizadora S.A.
- Octante Securitizadora S.A.
- Opea Securitizadora S.A.
- Patria Cia Securitizadora De Cred Imob
- Pdg Companhia Securitizadora
- Planeta Securitizadora S.A.
- Polo Capital Securitizadora S.A
- Real Ai Pic Sec De Creditos Imobiliario S.A.
- True Securitizadora S.A.
- Vert Companhia Securitizadora
- Virgo Ii Companhia De Securitizacao
Qual a tributação de um CRI e como declarar no Imposto de Renda?
O CRI não está sujeito à cobrança do IOF – Imposto sobre Operações Financeiras para pessoas físicas, não sofre cobrança de taxas e os rendimentos são isentos do Imposto de Renda para a pessoa física.
Apesar de ser isento do IR, é preciso informar à Receita Federal os rendimentos e saldos. Para isso, é necessário seguir os seguintes passos:
- Acessar a ficha “Bens e Direitos”, selecionar o grupo “04 – Aplicações e Investimentos” e em seguida o código “03 – Títulos isentos de tributação”;
- Em seguida, deve-se informar os dados sobre o saldo investido no período em questão, bem como as informações da instituição financeira, como nome e CNPJ;
- Com relação aos rendimentos, na ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”, deve-se selecionar a opção “12 – Rendimentos de cadernetas de poupança, letras hipotecárias, letras de crédito do agronegócio e imobiliário (LCA e LCI) e certificados de recebíveis do agronegócio e imobiliários (CRA e CRI)” e informar os valores recebidos durante o ano;
- Indicar o nome e CNPJ da fonte pagadora, com base nas informações que constam no comprovante dos rendimentos por ela fornecido.
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O que é um fundo de CRI?
Os fundos de CRI são fundos que investem em recebíveis imobiliários e representam uma opção de diversificação para a carteira de investidores. O investimento em CRI a partir de um fundo garante vantagens em comparação com o investimento direto.
Enquanto boa parte dos CRIs exigem investimento inicial significativo, em um fundo, o gestor é o responsável por escolher os melhores papéis e o investimento inicial mínimo é mais acessível.
Além disso, fundos de CRIs possuem boa liquidez e suas costas são negociadas em bolsa de valores como ações, com pagamentos de rendimentos mensais chamados cupons.
CRI x CRA
Qual a diferença entre CRI e CRA? Apesar de ambos serem títulos de renda fixa, o certificado de recebíveis imobiliários (CRI) é lastreado em operações de crédito ligadas ao setor de imóveis, enquanto o certificado de recebíveis do agronegócio (CRA) em operações de crédito do agronegócio. Essa é a principal diferença entre ambos.
Basta substituir as construtoras por empresas que operam no setor agrícola para entender como surgem os CRAs. O formato é o mesmo, baseado nos certificados de pagamentos é feita a promessa de pagamento, que por sua vez é vendida como um investimento de renda fixa.
CRI x LCI
E qual a diferença entre CRI e LCI? Apesar de também ser um investimento de renda fixa relacionado diretamente ao mercado imobiliário, a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) serve para que as instituições financeiras captem recursos para financiar operações imobiliárias, diferentemente do CRI, que é um título securitizado e tem como base as promessas de pagamento.
Enquanto o CRI é isento de IR, IOF e não possui garantia do FGC, a LCI é isenta de imposto de renda, de taxas e IOF e contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Como vender um CRI?
O CRI é vendido por meio de ofertas públicas diretamente do emissor, elas possuem prospecto e são ofertadas na Bolsa de Valores, ou no mercado secundário, quando é vendido a um outro investidor.
Como se estrutura um CRI?
Depois de todo o processo de avaliação, a securitizadora oferece as condições para a construção do CRI e sua emissão posteriormente. Portanto, o CRI será estruturada por meio da compra dos créditos referentes à construção de um empreendimento.
Como fazer um CRI?
Para fazer um CRI é imprescindível contar com o apoio de uma assessoria especializada, como a Bloxs Capital, de modo a garantir que todos os processos legais de constituição e emissão sejam adequadamente seguidos, de acordo com as regras da CVM.
Como montar um CRI na Bloxs?
O Grupo Bloxs oferece soluções completas para empresas que desejam captar de R$ 1 a 100 milhões no mercado, abrangendo desde a assessoria para a estruturação até a gestão de fundos estruturados. O primeiro passo é submenter o seu projeto. Os passos a seguir são feitos pela equipe interna da Bloxs.
O processo de estruturação de um Certificado de Recebíveis Imobiliários na Bloxs segue o processo abaixo:
- Envio de documentação preliminar;
- Análise de viabilidade, onde os algoritmos e analistas da Bloxs entendem a demanda e buscam no mercado condições indicativas para atendê-la;
- Envio de proposta indicativa sem custo;
- Aceite da proposta pelo empreendedor e assinatura da exclusividade de 90 dias;
- Bloxs analisa a fundo os documentos e viabilidade, fazem a diligência jurídica, fiscal, etc.
- Caso o processo de diligência e análise detalhada comprove as informações iniciais e viabilidade, os documentos são assinados.
- Processo de colocação, com os investidores confirmando as ordens.
- Envio dos recursos para o empreendedor e início do processo de acompanhamento da operação.
As etapas podem variar a depender do tamanho da demanda, tipo de dívida (Debêntures, CRA, CRI, CIC, CCB, IPO, M&A, etc). Conheça todos os serviços prestados pela Bloxs Capital preenchendo o formulário abaixo e descubra como nossa assessoria pode ajudá-lo a impulsionar seu crescimento com a entrada de novos investidores que acreditam no seu negócio.
