“Recorde”, essa foi a palavra mais usada para descrever o expressivo crescimento das emissões de Certificados de Recebíveis Agrícolas (CRAs) no ano passado.

E não foi por acaso: a remuneração mais atraente desses títulos em um cenário de valorização do dólar e das commodities alavancaram o interesse dos investidores pelo agro no mercado de capitais.

Para dar uma dimensão exata dessa trajetória de crescimento, as emissões de CRAs superaram em 70% o volume captado em 2021, atingindo mais de R$ 43 bilhões no período.

E se o mercado de CRAs seguiu aquecido em 2022, o mesmo pode ser dito das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que também bateram recorde no ano passado, em um contexto de busca de alocações mais seguras e rentáveis pelos investidores.

Mas o que esperar a partir de agora para esses dois setores que, historicamente, costumam atrair mais o interesse dos investidores, em razão da sua importância econômica e do seu caráter defensivo?

Para responder a essa pergunta, ouvimos os especialistas da Bloxs, que explicaram o atual contexto de captação para ambos os setores e quais são as tendências mais importantes para o futuro próximo.

Confira os tópicos que vamos abordar a partir de agora:

Força do agronegócio impulsiona captações de CRAs

O mercado primário de CRAs registrou uma forte expansão no volume de captações no ano passado, atingindo um montante de R$ 42,35 bilhões.

E essa aceleração se deu mesmo depois de 2021 ter sido um ano recorde, com um volume total captado de cerca de R$ 25,09 bilhões, de acordo com estudo feita pela equipe de Análise de Dados da Bloxs.

Já no acumulado, o volume de CRI’s emitidos em 2022 chegou a mais de 117 bilhões contra 74,72 bilhões em 2021.

Já no acumulado, o volume de CRI’s emitidos em 2022 chegou a mais de 117 bilhões contra 74,72 bilhões em 2021.

Esses números levantados pela equipe de Dados da Bloxs mostram que os CRAs se consolidaram com uma importante alternativa de financiamento de produtores e empresas do agronegócio, especialmente as de menor porte.

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O que explica o robusto crescimento de CRAs nos últimos anos?

O interesse dos investidores por esse tipo de papel se deve, principalmente, a uma combinação de juros mais altos, valorização das commodities e fortalecimento do dólar, o que acabou impulsionando os resultados do setor nos últimos anos.

Quem explica melhor essa dinâmica é Marcio Paiva, Head de Originação da Bloxs, plataforma de investimentos alternativos e soluções de acesso ao mercado de capitais para pequenas e médias empresas:

Dois fatores importantes para entender essa tendência são as variações do câmbio e o valor das commodities. E não devemos focar apenas nos grãos, pois os insumos também tiveram uma valorização expressiva. Com a valorização das commodities, aumento dos custos e crescimento do mercado, houve maior necessidade de financiamento de novos projetos, o que explica os recordes atingidos nos últimos anos.

Aliado a isso – continua Márcio – é preciso considerar ainda a melhor remuneração dos títulos e as boas perspectivas de crescimento do setor, o que acabou impulsionando o interesse tanto por ofertas de esforço restrito quanto amplo.

De acordo com informações da Uqbar, o principal indexador utilizado nas estruturas de CRAs para remunerar os investidores em 2022 foi o IPCA, respondendo por quase 60% do total das emissões. Ainda assim, esse resultado ficou cerca de 20% abaixo do registrado no ano anterior.

Já o CDI, apesar de responder por um pouco mais de 40% das operações indexadas, teve um crescimento expressivo em relação ao ano anterior, com um avanço de 23,11%.

Como explica Paiva, da Bloxs:

Essas mudanças nos indexadores estão diretamente relacionadas às expectativas de juros e inflação dos investidores. É natural que, quando os indicadores de preços começam a subir, sejam privilegiados os CRAs indexados ao IPCA e, quando os juros sobem, vemos um movimento maior em busca do CDI. 

Retomada das captações no mercado imobiliário

O mesmo movimento de apetite dos investidores por CRAs também foi visto nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que igualmente atingiram patamares recordes no ano passado, chegando a R$ 49,07 bilhões.

Informações coletadas pelo setor de Análise de Dados da plataforma Bloxs evidenciam a robusta expansão desse tipo de título para o financiamento do mercado imobiliário desde a pandemia, com aumentos expressivos tanto no montante emitido quanto no número de operações.

De fato, em 2022, o acumulado de emissões de CRIs somaram R$ 131,86 bilhões, distribuídas em 669 operações, contra R$ 82,79 bilhões captados e 607 operações no ano anterior.

Os certificados de recebíveis são extremamente importantes, pois ampliam o acesso de empresas menores ao mercado de capitais, principalmente no agronegócio e no mercado imobiliário.

Sugundo a Uqbar, em geral, a maior parte das emissões é subscrita por intermediários e outros participantes ligados às ofertas, mas a participação de pessoas físicas também é relevante, respondendo por cerca de 40% das colocações, mesmo não recebendo benefícios fiscais na compra desses ativos, o que ressalta sua importância.

As ofertas estruturadas via ICVM 476 predominaram, respondendo por 78,54% do total, enquanto 21,46% das operações restantes foram feitas via ICVM 400.

Os CRIs com risco de crédito concentrado, de perfil corporativo, seguiram na liderança, com um aumento de mais de 3% sobre o ano anterior, passando de 78,38% para 81,65%.

De acordo com Rubens Venosa, Head Sales da Bloxs Capital, com 14 anos de experiência no mercado de construção civil, incorporação imobiliária e operações financeiras para real estate:

Esse fato demonstra que o mercado ainda mostra preferência pelo risco de crédito concentrado e que ainda há espaço para diversificação e maior participação dos CRIs pulverizados, atrelados a um conjunto mais diverso de unidades residenciais ou comerciais.

Nos últimos 12 meses, Venosa menciona que houve um aumento significativo do interesse de gestoras em entrar no mercado imobiliário, especialmente diante do cenário de queda da inflação e redução de taxas de juros.

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IGP-M x IPCA nos contratos de aluguéis

De acordo com Rubens Venosa, as empresas estão ajustando seus portfólios e estratégias em resposta às variações de indexadores como IPCA e IGP-M dos contratos de aluguéis.

O IPG-M, por ser um índice mais amplo que o IPCA e envolver itens do atacado, tem um forte componente atrelado às commodities e ao câmbio. Isso explica as divergências que, por vezes, esses dois indicadores podem apresentar no curto prazo. 

Vimos isso acontecer no pós-pandemia, quando a alta da soja, do petróleo, do minério e do dólar fez o IGP-M disparar e desencadear uma onda de renegociação de contratos imobiliários.

A hora e a vez dos FIIs de imóveis?

O cenário adverso no mercado interno, com inflação e juros elevados, também afetou bastante as captações de fundos de investimento imobiliário (FIIs), principalmente com a onda de desocupação de imóveis comerciais pelas empresas que enxugaram sua estrutura física na pandemia.

Estamos vendo, no entanto, uma tendência de volta aos escritórios, o que, aliado ao movimento de queda da inflação e dos juros, pode impulsionar novamente as captações do segmento nos próximos anos.

De fato, o que vimos em 2022 foi uma queda nas emissões de FIIs, que somaram R$ 24,74 bilhões, contra R$ 52,25 bilhões no ano anterior, segundo dados da Bloxs.

Ao falar sobre as perspectivas para o segmento de imóveis contra os fundos de renda fixa do setor, Venosa diz o seguinte:

O que explica a queda dos FIIs de imóvel e a ascensão dos FIIs de renda fixa é justamente a perda de atratividade dos aluguéis frente ao CDI e, consequentemente, à remuneração maior de títulos financeiros com menos risco. 

Daqui para frente – explica ele – podemos ver uma inversão dessa tendência, com um crescimento maior da busca por renda com aluguéis. Isso deve impulsionar as emissões do setor.

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