Os fundos de papel oferecem exposição a uma grande variedade de títulos financeiros do mercado imobiliário através de um único investimento.
Focados em renda e diversificação, esses fundos de recebíveis imobiliários diferem dos “fundos de tijolo”, pois suas cotas não têm lastro em imóveis físicos. Eles investem em títulos de dívida, como CRIs, LCIs e letras hipotecárias.
A grande vantagem dos FIIs de papel, além da diversificação e da conveniência, é a isenção de imposto de renda, ainda mais considerando que eles devem distribuir pelo menos 95% do lucro líquido aos cotistas.
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Sem dúvida, investir em imóveis para renda é uma das melhores formas de gerar valor com segurança no longo prazo.
Para fazer isso, sem o risco da bolsa de valores, uma estratégia é investir diretamente em empreendimentos imobiliários através do crowdfunding, modalidade de investimento coletivo regulada pela CVM e que oferece lastro em ativos reais resistentes à inflação, com rentabilidade acima da renda fixa tradicional.
Neste artigo, vamos falar sobre as características, vantagens e riscos dos fundos de papel e como você pode reduzir o risco e aumentar a rentabilidade da sua carteira imobiliária investindo diretamente em projetos da economia real.
O que são FIIs de papel e como funcionam?
Os chamados “fundos de papel” investem o patrimônio dos cotistas em uma variedade de títulos de renda fixa e variável do setor imobiliário, com foco em geração de renda e diversificação, tais como:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
- Letras de Crédito Imobiliário (LCIs);
- Letras Hipotecárias (LHs).
Os administradores do fundo captam recursos no mercado emitindo cotas na bolsa de valores (B3). Esses recursos são, então, investidos em recebíveis do setor imobiliário, como os títulos mencionados acima, e o lucro da operação é quase todo distribuído aos investidores, descontados custos e taxas administrativas, com periodicidade mensal ou trimestral, na maioria dos casos.
É importante notar, no entanto, que os fundos de papel não são um investimento em renda fixa, pois suas cotas sofrem as naturais oscilações do mercado, podendo se valorizar ou desvalorizar.
Como bem explica Rafael Rios, cofundador e COO da Bloxs, plataforma que faz captações de investimento coletivo para empreendimentos imobiliários e de outros setores da economia real:
Os fundos de papel são uma excelente alternativa para investidores que desejam diversificar ao máximo sua carteira imobiliária com um único investimento. Além de não haver cobrança de imposto de renda sobre as distribuições, é um investimento acessível à maioria das pessoas.
Saiba mais sobre os fundos de papel no vídeo a seguir:
Vantagens e desvantagens dos FIIs de papel
Como os fundos imobiliários de papel investem em títulos de dívida, seu principal risco é o de crédito, e não o de performance, como os fundos de tijolo. Nestes, a qualidade dos empreendimentos, características dos contratos de aluguel e vacância têm grande peso em sua rentabilidade e geração de valor no longo prazo.
Já os fundos de recebíveis imobiliários, por suas características de risco, conseguem entregar retornos mais constantes e estáveis ao longo dos anos, mas não valorização patrimonial, como é o caso dos fundos lastreados em ativos reais.
Trata-se, portanto, de uma classe ideal para diversificação de risco no mercado imobiliário.
Qual é a rentabilidade dos fundos de papel?
Os gestores dos fundos imobiliários de papel buscam entregar uma rentabilidade mensal ou trimestral acima dos principais índices de referência do mercado, como CDI e Selic, já descontados os custos administrativos.
LEIA MAIS: CDI: entenda o que é, quanto rende e como lucrar com ele
Dessa forma, esse tipo de fundo fica mais atrativo quando os juros definidos pelo Banco Central oferecem uma boa rentabilidade real, isto é, um bom retorno acima da inflação.
De acordo com a reportagem do portal Seu Dinheiro, os fundos de papel fecharam o ano de 2021 com uma alta de 2,29%, especialmente por conta do aumento da Selic e da rentabilidade dos principais títulos de renda fixa, como os recebíveis investidos por FIIs de papel.
Como analisar fundos imobiliários de papel?
Antes de investir em qualquer fundo, é muito importante ler seu prospecto e entender sua filosofia de investimento, buscando fundos cujas cotas estejam em tendência de alta, pois isso é um excelente sinal de validação do mercado.
Confira também o histórico de distribuições para verificar a estabilidade dos pagamentos realizados e saber se podem acabar sendo uma boa fonte de renda no futuro.
Quais os melhores fundos de investimento para 2022?
O aumento da taxa Selic deve fazer com que o retorno dos fundos de papel continue em alta em 2022, o que pode tornar mais atraentes as alocações nessa classe de fundos imobiliários.
Se tomarmos como base o desempenho dos melhores fundos de investimento em 2021 e consideramos que essa boa performance pode se repetir neste ano, os FIIs de papel mais promissores seriam os seguintes:
Por tanto, para os investidores que se perguntam: Quais os melhores fundos de papéis? A resposta pode estar no desempenho daqueles que se destacaram.
Para quem busca um fundo de papel de baixo risco e rentabilidade acima do CDI, uma boa opção seria, por exemplo, o Kinea Recebíveis Imobiliários (KNCR11), que prioriza títulos de baixo risco com retorno acima de 100% do CDI.
Como investir diretamente no mercado imobiliário?
Para quem deseja “apimentar” um pouco mais sua carteira imobiliária, com empreendimentos de alta qualidade da economia real, uma excelente opção é participar de captações de crowdfunding com foco em projetos que sigam as novas tendências do setor.
Entre as vantagens de participar de captações de crowdfunding é ter exposição a ativos reais altamente resistentes à inflação e com potencial de gerar renda passiva muito acima dos principais títulos de renda fixa, como CRIs, LCIs e LHs.
Entre as diversas opções de projetos para investir, podemos citar:
- Compra, reforma e aluguel de apartamentos em bairros de alto padrão com foco em renda;
- Retrofit de imóveis para exploração comercial;
- Operações de dívida (crédito) voltadas a empreendedores imobiliários de sucesso com altas taxas de retorno;
- Buit to suit com contratos de longo prazo, entre outros.
A Bloxs é uma plataforma autorizada pela CVM a realizar captações para empreendimentos imobiliários. Com uma primorosa curadoria dos ativos disponibilizados aos investidores, a Bloxs sempre busca projetos que sigam as tendências mais promissoras dos segmentos onde estão inseridos.
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