As garantias para projetos imobiliários estão entre os fatores mais importantes para determinar o sucesso ou o fracasso de captações de empresas do setor.
Entre os primeiros aspectos avaliados pelos investidores em uma emissão está justamente a qualidade dessas garantias, sem as quais o projeto fica praticamente inviável.
Esse importante mecanismo de segurança não só ajuda a reduzir o risco dos investidores, como também contribui para a estabilidade de todo o sistema, aumentando a oferta de crédito e a capacidade de investimento das empresas.
Por isso, para aumentar as chances de êxito de uma emissão é essencial compreender quais são as principais garantias para projetos imobiliários e como elas podem viabilizar operações até mesmo de pequenas e médias empresas sem um vasto track record para apresentar.
Neste artigo, vamos abordar esse e outros tópicos relevantes para quem deseja estruturar operações imobiliárias de sucesso no mercado de capitais. Confira!
Por que as garantias para projetos imobiliários são tão importantes?
Operações imobiliárias com lastro em garantias reais e pessoais sólidas melhoram a relação de risco e retorno para os investidores e costumam ter mais liquidez no mercado.
Mas os benefícios desse importante mecanismo de segurança não se restringem aos investidores.
Os próprios empreendedores conseguem, em muitos casos, reduzir os custos e o tempo de captação, além de ter acesso a um leque maior opções de funding quando respaldam suas emissões em boas garantias.
Como explica Márcio Paiva, CFO da Bloxs, plataforma de investimentos alternativos e soluções de captação para pequenas e médias empresas:
“É claro que os investidores avaliam a capacidade de execução dos empreendedores com base nas obras já entregues, mas até mesmo novas incorporadoras, construtoras, loteadoras e outras empresas do ramo podem captar recursos, desde que compensem essa falta de track record com mecanismos de mitigação de risco para os investidores.“
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Quais são as principais operações e garantias para projetos imobiliários?
As principais operações imobiliárias no mercado de capitais para pequenas e médias empresas são:
- Antecipação de recebíveis de venda de imóveis a prazo ou aluguéis;
- Financiamento de obra;
- Término de obra para projetos com mais de 50% de avanço físico.
Essas operações podem ser financiadas através de uma variedade de instrumentos, como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), nota comercial (NC), debênture e Cédula de Crédito Bancário (CCB). Elas permitem que as empresas do setor captem recursos para financiar seus projetos, e que os investidores tenham acesso a uma diversidade de ativos com diferentes riscos e retornos.
Como explica Paiva, que é especialista em energias renováveis da Bloxs:
“De forma bem semelhante aos financiamentos imobiliários, o que os investidores mais gostam e confiam são as unidades (ou futuras unidades) e os recebíveis das vendas realizadas. A carteira formada com essas vendas pode ser analisada individualmente com relação ao risco do devedor.“
As garantias mais comuns oferecidas pelas empresas emissoras nessas captações são:
Garantia real
As garantias reais consistem na vinculação de um bem imóvel ou móvel ao pagamento da dívida, como o penhor, a hipoteca ou a alienação fiduciária. Elas dão ao credor o direito de se apropriar do bem em caso de inadimplência.
As empresas imobiliárias podem fornecer diferentes tipos de garantias reais em operações no mercado de capitais, dependendo da natureza e das condições da operação, como:
- Hipoteca: vincula um bem imóvel ao pagamento da dívida, sem que haja a transferência da posse do bem ao credor, podendo ser utilizada em operações de longo prazo, como debêntures e CRI.
- Alienação fiduciária: consiste na transferência da propriedade de um bem móvel ou imóvel ao credor até que a dívida seja quitada. Pode ser utilizada em operações de curto ou médio prazo, como cédulas de crédito bancário (CCB) e notas comerciais.
- Cessão fiduciária: transferência de direitos ou títulos representativos de créditos ou direitos para os credores, ficando, porém, na posse indireta do devedor até o cumprimento da obrigação.
- Penhor: oferece ao credor um bem móvel, suscetível de alienação, como garantia do débito. Pode ser utilizado em operações de crédito com empresas que possuem ativos circulantes, como estoques, recebíveis ou direitos creditórios.
Em relação à garantia real que envolva imóveis operacionais, Márcio esclarece que não costuma ser bem vista pelos investidores, por conta do risco de contestação judicial.
“Você oferece a edificação da fábrica como garantia. Não consegue pagar. Na hora que o investidor tenta receber o ativo da garantia, você entra na justiça alegando que se perder o prédio a empresa irá quebrar e terá que demitir todos os funcionários e não conseguirá arcar com o pagamento das rescisões, tributos e fornecedores. O juiz, via de regra, bloqueia a execução da garantia. A insegurança jurídica no Brasil traz muitos problemas para o mercado de capitais e o mercado financeiro.“
Garantias pessoais
As garantias pessoais, também chamadas de fidejussórias, envolvem a participação de um terceiro, que se compromete a pagar a dívida, caso o devedor não o faça.
As formas mais comuns desse tipo de garantia são:
- Aval: forma comum de garantia pessoal, frequentemente usada em notas promissórias ou debêntures. O avalista se compromete a pagar a dívida em caso de inadimplência do emissor principal.
- Fiança: outra forma comum, na qual o fiador (garantidor) se compromete a cumprir a obrigação, em caso de inadimplência do devedor. Diferentemente do aval, a fiança permite que o fiador exija que primeiro sejam esgotados os bens do devedor principal antes de assumir a dívida.
Garantia flutuante
Ao contrário das garantias fixas, que são atribuídas a ativos específicos, a garantia flutuante cobre um conjunto de ativos da empresa, como estoque, recebíveis, ou equipamentos, que podem mudar ao longo do tempo. Por exemplo, o estoque que está sendo financiado pode ser vendido e substituído regularmente, e a garantia se aplica automaticamente ao novo estoque.
É bom lembrar que esse tipo de garantia pode envolver um risco maior para os investidores, fazendo com que fiquem atrás de credores com garantias fixas sobre ativos específicos, em caso de execução.
As garantias flutuantes são mais adequadas para empresas que precisam ter maior flexibilidade na gestão de seus ativos, cuja natureza e composição possam mudar com frequência.
Outras formas de garantias para projetos imobiliários
Para aumentar a atratividade da oferta, é possível atrelar outras formas de garantia às emissões, entre as quais podemos destacar:
Garantia de performance
A empresa emissora se compromete a cumprir determinados indicadores de desempenho, como receita, lucro, margem ou retorno sobre o investimento. É mais utilizada em operações de equity (participação societária), para alinhar os interesses dos investidores e dos gestores.
Garantia de liquidez
Permite que o investidor resgate seu investimento antes do vencimento, com um preço justo e em um prazo razoável. Constitui-se na forma da cláusula de aceleração, geralmente antecipando o vencimento da dívida.
Seguro garantia
Envolve a contratação de uma apólice de seguro, pela qual uma seguradora se compromete a indenizar o credor, até o limite contratado, caso o devedor não cumpra suas obrigações.
Casos de sucesso envolvendo garantias para projetos imobiliários
Passaram recentemente pelo ecossistema da Bloxs duas operações imobiliários que tiveram grande sucesso, graças, entre outros fatores, às garantias oferecidas, que foram mais do que suficientes para permitir que as ofertas fossem concluídas em pouco tempo.
A Goedert, por exemplo, buscou a Bloxs para estruturar e distribuir um CRI, que teve como garantia a antecipação de recebíveis de sua carteira imobiliária.
Com prazo de 36 meses e pagamento em full cash sweep, a operação atingiu o volume de R$ 19,5 milhões, com um retorno previsto de IPCA + 12,00% ao ano.
Já no caso da Austral Engenharia, que atua no segmento de incorporação e construção de projetos residenciais e comerciais, o ecossistema da Bloxs permitiu que a empresa estruturasse uma Cédula de Crédito Bancário (CCB), com cessão fiduciária de uma carteira de recebíveis já performados.
O título, no valor de R$ 1 milhão, foi adquirido por um fundo de investimento em direitos creditórios (FIDC) da Red Asset em apenas 5 dias.
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Márcio Paiva, da Bloxs, explica que, dependendo das características e do porte da operação, é possível estruturar uma captação via resolução 88 da CVM (crowdfunding) de até R$ 15 milhões.
“Nesse tipo de operação, é comum que uma garantia real, como a cessão fiduciária de recebíveis, seja complementada por uma garantia fidejussória, como o aval dos sócios ou de uma holding controladora, melhorando o relação de risco-retorno e, portanto, a atratividade do título.“
Conclusão
As garantias para projetos imobiliários são extremamente importantes para empresas de pequeno e médio porte do setor, pois, além de mitigar o risco dos investidores, ajuda a realizar captações mais eficientes e com custos menores, aumentando a visibilidade da empresa e sua capacidade de diversificar suas fontes de captação.
Os parceiros de negócios encontram na Bloxs um ecossistema completo para originar operações de até R$ 150 milhões, de forma simples e totalmente digital.
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